南機場整宅重生有譜 公共利益拚雙贏

看懂都更權益系列報導之三（中央社記者林孟汝台北30日電）老房子刻劃了社會變遷軌跡，都更浪潮來了，有人藉此攫取龐大利益，但如何保留住戶原有的生活價值與權益，必須在高樓矗立前嚴肅面對，否則新房子只會變成弱勢群族的墓碑。

台北市長柯文哲力推都更政策，其中最具指標性個案就是南機場以及斯文里的整宅規劃。不過，南機場住宅單元面積只有8至12坪大小，在相對老舊的環境下，租金較為便宜，除租屋率是北市一般租屋率的4倍外，中低收入戶、障礙者、單親家庭與獨居老人等弱勢租客也高度集中。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃解釋，民國50至60年代，台北市為了現代化，當時有些美援的錢就做了「整宅」，等於是當時最早一批的國民住宅，用來安置重大公共工程的拆遷戶。

總計52至69年間，台北市共興建23個整宅、總共1萬900多戶民宅，大多位於當時台北市的邊緣地區，包括水源路、南機場、基隆路以及士林劍潭等地。

南機場公寓在55年建造時，是採用歐美最新的建築工法，5層樓公寓、旋轉樓梯、中央垃圾桶等，不僅是台灣第一個有抽水馬桶的住宅，棟與棟的距離也非常人性化，採光、通風都非常好，更有屬於自己社區的忠義國小，因此南機場公寓在當時是許多外賓前來參觀的示範社區，風光一時。

如今，這些整宅已經有逾50年的歷史，四周長滿壁癌的牆壁、骯髒烏黑不見光的走道，年久龜裂的屋頂只要下雨天，就會滴滴答答直漏水，走廊上也擠滿了屋內放不下的家電，現在的南機場就像個髒亂不堪的大違建，隨著時代的變遷，充滿歷史痕跡與時代意義的南機場，也面臨了人口老化、弱勢社區等難題。

劉鴻濃表示，當時供城鄉、政治移民搬遷的整宅規劃「只賣房、不賣土地」，後來雖有開放，但由於當時住戶沒有太強的產權概念，104年都更中心進駐後，在進行產權盤點時，竟然還有120戶沒有產權登記，有些住戶住在裡面10多年，名下卻連一坪土地都沒有，有些產權還輾轉好幾手，加上時代久遠，不容易釐清，產權問題複雜，「連要找對人來談都更，都找不到人」，也因此嚇退了很多建商。

92、93年開始有建商陸續想嘗試到南機場社區進行都更，但資料一調出來，「都嚇壞了，沒有人要做、做不下去」，劉鴻濃說，這裡的住戶期待都更改善生活環境，但因整合困難度高，每次都落得「狼來了」結局。

他說，台北市政府104年開始協助南機場都更作業，但2107戶中，只有一半是所有權人自己住，出租比率非常高，都更要聯絡就是個大問題，而且因以往都更受到建商操作手法影響，很多住戶以為只要同意，不用花一毛錢，幾年後就可以有一戶同樣坪數、全新的房子，新房子價值甚至還可以翻好幾倍，因此對都更中心到現在都沒辦法告訴住戶一坪可以換幾坪不諒解，有些住戶甚至認為「公辦都更進展速度太慢」。

劉鴻濃委屈表示，令人頭痛的是地主「聽不懂」權利變換，尤其南機場整宅住戶年紀偏高，許多老人家聽不太懂都更專業術語，為了解釋都更權變是「用價值來換價值」，中心的人想破頭，甚至做了很多模型解釋，當場所有權人好像聽懂，出了會場回家，隔兩天又問他：「是一坪換幾坪？」

因此溝通、說服往往要靠社區間多年累積下來的信任和鄰里關係，如三期的社區管理委員會就發揮很大力量。

也是因為有在地居民、籌備小組及市府共同努力，南機場三期及一期一棟的更新會終於在8月24日獲核准立案，為南機場公辦都更區內第一個立案的更新會，不僅為南機場整宅公辦都更注入一劑強心針，也是北市公辦都更的里程碑。

三期中住了逾50年的蔡老先生開心地說，住家坪數小，住戶都將瓦斯桶放到門口，等於家家戶戶都擺了不定時炸彈，加上以前水管用的是生鐵，歷史久了鏽蝕嚴重，都更終於可以解決「這裡漏水、那裡漏水」的長期困擾，「就算差補一點錢，都願意」。

都更中心預計明年中可拿到跨越75%住戶同意門檻，最快後年就會動工。但另一名住在三期逾40年的張老先生反而覺得有壓力，無兒無女，老伴又生病住院，要搬遷、補差價都是壓垮生活的大問題，他無奈地說:「退休金都給了，我拿什麼過活？」

在台灣大學城鄉研究所攻讀博士學位的劉鴻濃認為，為什麼要公辦都更？就是因為類似南機場這樣的社區沒有建商要做，市場也不關愛，但為了安全與市容整潔一定得做，這樣的情況就由政府主導，因此公辦都更要考慮的就不只是建築物問題，也不能是單純一坪換一坪原則，他說:「難道更新之後，這些住戶還只能住8坪？」

不過，理想是理想，實際操作有實際操作的問題，蓋房子是需要成本，整合建築師、都市計劃變更、估價師都需要錢，龐大成本要誰負擔？

南機場夜市安置問題也令劉鴻濃頭痛，他說，夜市、美食小吃是外界對南機場的主要印象之一，不僅為攤販與店家帶來收益，也為出租店面的房東增加房租收入，但碰到都更問題，一樓所有權如何配置？租金補貼要如何計算？甚至還有適法性的問題，不同的利益層次在都更中都要處理掉，更需要周全規劃設計以及管理方案，劉鴻濃雙手一攤表示:「除非他們自己願意犧牲，現在我沒辦法處理。」

他解釋，權利變換就是價值換價值，夜市鄰近住宅方商業效益這麼高，以目前的行情計算，因為有都更預期，南機場2樓12坪售價約為新台幣600萬元，相同面積，一樓卻可以賣到3000萬元；但若以估價計算，一樓市值約2000萬元，所有權人一定不會同意。

再者，拆遷過程中的租金怎麼算？有些店面租金一個月就有12萬元，其他樓層一樣面積，房租津貼頂多0.8萬元，這些成本要大家共同負擔，其他地主不見得接受。

「都更最困難不是新房子怎麼長出來，而是原來的人要怎麼繼續活下去」，劉鴻濃說，南機場有一半是租客、四分之一是低收入戶或獨居老人等弱勢族群，蓋了新房子，未來房價可能翻倍漲，這些人就可能租不起，後續的安置與照護沒有先規劃好，有可能導致社會問題更惡化。

另一個重點是，都更不是只有硬體蓋起來這麼簡單，如果所有的更新就是把所有舊的房子、舊的生活方式、舊的回憶拿掉，換成新的高樓大廈、讓大家搬進去適應新的生活方式，那長年在這裡生活的很多老人家搬進新房子絕對活不過5年，因為他不知道要去那裡找吃的、找朋友串門子，電梯一出來看不到人，只能蝸居在屋裡，劉鴻濃強調:「操之過急，送給他新房子等於送給他一塊墓碑。」

走過南機場夜市人聲鼎沸的小吃，他說，一直在思考相關規劃，不是那麼容易，第一次有可能成功，也有可能失敗，但不嘗試永遠不會有成功的案例出現。如何找出一個具「公共利益」的都更模式，政府和民間還有待努力。1060930

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