人老屋也老 老舊建築物重建勢在必行

看懂都更權益系列報導之一（中央社記者蔡怡杼台北30日電）台灣面臨人老、屋老的「雙老」危機，老舊建築物的抗震能力不足、消防安全設施缺乏，民眾生命、財產面臨相當大的風險，都更進度牛步化已經成為國家發展的重大隱憂。

年逾80歲的黃奶奶住在台北市沒有電梯的老舊公寓3樓，膝蓋退化讓她上、下樓梯都會陣痛難耐，影響出門的意願，尤其，年中突如其來的中風造成身體半邊癱瘓，回診成了親人的大工程，大多仰賴20多歲孫子背上背下，但「上樓吃力、下樓危險」，且萬一發生火災等緊急意外，行動不便的老人如何在第一時間避難逃生？

黃奶奶的情況不是特殊案例，根據國家發展委員會「中華民國人口推估」報告，台灣已於民國82年邁入高齡化社會，目前65歲以上人口已超過286萬人，占總人口12.21%，推估將於107年邁入高齡社會，114年邁入超高齡社會。

同時，根據內政部統計顯示，截至105年止，全台30年以上的老屋為384萬戶，且10年後，全台30年以上的老舊房屋會進一步攀升至597萬戶，20年後則有739.7 萬戶。

也就是說，黃奶奶的情況是散布全台各處居住在老舊住宅裡類似案例的縮影，凸顯台灣不只要面臨人口高齡化的挑戰，房屋高齡化的危機也不容輕忽。

依目前公有建築物評估經驗估算，4、5層樓未符合耐震標準約有86萬棟。台灣經濟研究院副研究員劉佩真表示，台灣地震頻繁，老舊房屋普遍抗災抗震能力不足、更缺乏消防安全設施，民眾的生命及財產損失都面臨了相當大的威脅，「對民眾來講，都更最大意義在於居住安全獲得保障，畢竟國內老舊房屋比例攀升」。

不過，台灣都市更新的議題繁雜，內政部次長花敬群表示，包括民眾錯誤期待、審議程序冗長、公權力未彰顯、公辦能量不足、多由建商實施、違憲條文待解、自主更新不易、弱勢戶須協助等8大問題，都是都更量能難以提升的因素，因此內政部也在今年催生「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，增加老舊建築物重建的管道。

「危老條例」適用對象主要針對危險、老舊建築物兩大類，申請程序除擬具重建計畫、取得計畫範圍內「全體」土地及合法建築物所有權人的同意後，再向地方主管機關申請核准後，依建築法令申請執照。

其中，在危險建築物部分，只要是經主管機關依「建築法」或「災害防救法」通知限期拆除的房屋，以及結構安全性能評估結果未達最低等級的房子都可以申請。而在老舊建築物部分，屋齡逾30年，耐震未達標，未設置升降梯設備等房屋都可以申請。

花敬群說，為讓這些危險、老舊建築物加速重建，條例內容還祭出3大獎勵，只要經過評估認定「須拆除重建」，若在條例實施後5年內申請重建，不僅重建時可免徵土地稅，重建後的房屋稅及地價稅最長可減半徵收12年外，還有容積獎勵、放寬建蔽率及高度管制等。但最遲應於116年5月31日前提出申請。

如何判斷自己的房子需要都更？中華都市更新全國總會理事長吳錦宗認為，除從防震係數檢視是否符合目前法令、建物管線老舊、漏水陸續出現等建築物本身問題評估外，還可從整體環境全面改善、不動產價值提升等外在條件考量，創造足以分享給政府、屋主、產業、社會及一般大眾的「五贏經濟」。

目前都市更新實務上有獎勵容積率與房屋稅負兩大難題，如果政府法令沒有說清楚，都更過程就會障礙叢生，增加建商整合難度。如參與永春都更案的住戶們，已離開家園17年，甚至有些苦苦等待的老人家已等不及住進新房而離世，回家的路比當時想像的更長、更難。

劉佩真表示，產權較單純、且房屋位於精華地區的物件，相對較容易推動都更。而都更要成功，整合、專業與資金是3大關鍵，但其中最困難的就是整合，尤其在自力更新推動過程中，若有不願重建的釘子戶，更是會寸步難行。

行政院政務委員張景森更指出，過去幾次都更也都是因為有不同意戶而引發爭議，未來應對不同意戶建立一套法律機制，不同意戶的權利要保障，但不能無限上綱，否則每個單一個別所有全人都具有否決權、也都持否定意見，因為任何時代總有人想法跟別人不同，這樣都市就無法動。

為解決釘子戶問題，內政部今年5月通過「都市更新條例」修正案，對於釘子戶爭議，未來由地方政府主動介入調處，若民眾仍有不服，可提行政訴訟，大幅修正原有「強拆條款」。

同時，在都更條例草案中，內政部也規劃了「政府主導都市更新」專章，納入各級政府主導都更以及都市再生的理念，並強化公辦都更公開評選及建立爭議申訴處理機制，希望一舉突破都更瓶頸；可惜的是，目前有關「強拆條款」部分，仍未取得共識。

都更法令除面臨公權力難以施展的困境，政治大學地政系副教授孫振義更指出，都更三法適用條件不同，容積獎勵也不同，呈現多頭馬車的情形，如「危老條例」希望加速危險老舊建築重建速度，但必須「百分百同意」，而且容積獎勵頂多1.3倍，其他障礙都必須自己來，但「都市更新條例」卻能達到1.5倍，還有政府「代拆」服務。

台灣風災、地震頻繁，且多數都會區大樓房屋結構普遍老化，部分都市景觀也流於髒亂，都更是大多數人的共識，但目前除法令規範不夠完善，還有專業不足、整合不易與政策不穩定性等多重因素，加上建商、地主、地主間「彼此不信任」，都更案往往只聞樓梯響，甚至就此無疾而終。

要如何運用更彈性的機制，強化政府依法執行公權力的正當性，以創造更大的社會效益，值得各界進一步深思。1060930

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