都更簽約 這些眉角要注意

看懂都更權益系列報導之四（中央社記者黃麗芸、陳政偉台北30日電）「文林苑」事件後，不少民眾對都市更新抱持更謹慎態度，就怕權益受損，尤其有部分建商為了獲得更高的容積獎勵，採取「假都更、真合建」的手法，屋主為了避免對簿公堂時，輸在小細節上，這些眉角不可不慎。

都市更新須要依照都市更新條例所規定的舉辦公開展覽、公聽會、聽證會等程序辦理；而一般重建則不需要，所以辦理時程上，一般重建較都市更新快。不過，都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵等優惠措施，而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。

曾有建設公司為了獲得更高的容積獎勵，先與住戶簽定「合作興建契約書（合建的私約）」，但合約內文卻列出「權利變換計劃之特別約定」條款，明定「如合建契約簽署比例未達100%時，得以權利變換方式（即都市更新）辦理」，即所謂的「假都更、真合建」手法。

台北市政府都市更新處更新事業科科長江中信表示，實施者和地主進行洽談都更案時，地主最關心的就是分配問題，而分配做法在法制上分為「協議合建」和「權利變換」兩種，甚至有些實務案件內容是兩種都有。

他解釋，「協議合建」或「權利變換」約定，由於分配程序及權利義務大不同，前者為私約協議，民法上尊重民事契約，公家機關較難保障地主；此外，「權利變換」案也可能會先約定一些文件，同樣可視為合建契約。

「權利變換」案的合建契約仍然有效力，但在法律上的分配會以「權利變換」內容為主。江中信指出，若地主在簽訂權變案時遇到內容有所不同時，就必須再釐清，建議選擇權變案且又簽訂合建契約者，可加註擇優條款，若事先約定內容和權變內容不同時，地主可擇優選擇。

以台北市南港區都更個案為例，一樓屋主譚小姐在都更後，要找補的錢（差額）居然比樓上多很多，原因就出在當時談合約的分配條件時，譚小姐沒有將一樓樓層的商業效益考慮進去，加上沒有「擇優條款」，讓譚小姐吃了大虧。

新北市都更處副處長謝登武表示，地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，已訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行；而一般重建則沒有類似機制。

他說，如果地主明確表態不要參與更新，屬「不願」選配，或是地主同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，例如原先擁有8坪房地，更新後房舍坪數增為13坪，若所有人不願意補差額，即歸類為「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。

但「不願」參與分配者、或「不能」選配者，如有表達欲參與分配的意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示，都更進行不一定要簽私契，權變方式也可有相同的都更選配權利，像是近期處理一件台北市大安區都更案，建商表明部分地主有優先選屋權利，經深入了解才知有配合簽私契或同意書的地主才可優先選屋，明顯違反都更選配公平原則。

江中信認為，有些建商標榜和每個地主所簽合約都相同，但還是有地主認為會有暗盤情形，若地主希望向實施者要求保證相同的集體契約，可要求實施者在法定公開場合給予承諾，除減少地主間的猜忌外，公開透明也有利都更推動。

江中信說，地主簽署都更文件本來就要很謹慎，但究竟要約定哪些條件可能因個案而異，考量地主們需要公部門提供都更方向需求，都更處整合處理都更案經驗，於民國102年彙整完成「都更停看聽」錦囊手冊，提醒民眾簽文件要「停」、都更流程要緊「盯」、都更會也要去「聽」，以淺顯易懂文字介紹都更注意事項和叮嚀。

簽訂合建契約常見疏忽事項可分為12大類。江中信指出，包括有合建契約內的基本資料內容要約定好，像是更新案範圍、產權及實施者是誰等；其次，建築設計的坪數、坪型、採光、管道間、公設比和建材等資料，都要請建商提供給地主；選配方法部分，更新後分配房屋及車位的計算方式，以及差額找補方式都要約定。

另外，包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限，甚至完工後的交屋、驗屋和保固等，都可做約定，白紙黑字要寫清楚，以免衍生爭議。

謝登武提醒，在都市更新過程中，依法最多只須簽事業概要同意書、事業計畫同意書2種。地主簽「概要」同意書前，建議先確認未來更新案預定的實施者、更新單元範圍及初步規劃內容；新北市政府也有彙整「注意事項」供都更參與者查閱。

他強調，「事業計畫」同意書將涉及住戶的權益，因此簽署前，建議確認實施者、範圍、建築設計、預估成本、分配方式、是否有選配限制等內容，這個階段的同意書也是最重要的，所以住戶一定要審慎考慮、充分瞭解自身權益。

為了保護雙方，合建契約除註明地主或建商的權利義務外，退場機制也不容忽視。由於一般都更案整合困難，若建商整合時間過久，或遲遲沒有進度，應有任一方可以「解除」或「終止」契約，選擇「退場」的權利，以解消雙方的法律關係。

江中信認為，常見狀況案例多為退場機制未約定，有地主和建商簽約時未設定期限，若建商因故要做不做，將案件擺放5年、10年等，地主就會被這份「萬年契約」綁死，反悔恐賠錢，缺乏退場機制，地主不能片面解約更無法另尋其他建商合作。

他舉例說，有位地主在簽約的市價約為一坪新台幣60餘萬元，但因都更案審議時間長，地主後來認為簽約補償金額無法買到現況市價房產，卻因缺乏退場機制，使得地主處於較不利狀況，像這種情況即可透過擇優條款避免，否則只能走民事機制或訴訟一途解決。

都更程序曠日廢時，每個細節都攸關地主權益，與建商簽訂都更合約前，必須留意4大要點：

首先就是「如何分配」，要寫得清清楚楚，曾有案例談很久後的合約竟寫照權變結果，就是無用合約分配。其次是要研究清楚「選屋方式如何選」，例如一樓地主可享優先選一樓的權利；另外就是「違約條款」，建商和地主違約罰則要對等，且處罰要明確。

最後就是「退場機制」，若合約長期無法順利執行，且施工環境和法規差異大、不合時宜時，應給予雙方重新思考權利。1060930

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