地上權住宅恐成死局 觀念與稅制是關鍵

（中央社記者邱柏勝台北1日電）房市不景氣，地上權住宅首當其衝，行庫高層坦言，地上權住宅在台灣「恐成死局」，關鍵在於華人「有土斯有財」的價值觀，以及地租調幅的不確定性過高，導致地上權案乏人問津。

前幾年房價飆漲，一般受薪階級難以負擔，總價較低的地上權住宅，成為民眾的另一個選擇。然而，民眾購買地上權住宅，僅有房屋使用權，存續期間一到，就要還給地主；且每年要繳交的地租，約為公告地價的3.5%，是一般自用住宅地價稅（千分之2）的17倍，貸款成數與貸款利率，都不如傳統所有權住宅，導致民眾對地上權案抱持觀望。

尤其，傳統華人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，也成為推廣地上權住宅的最大阻礙。行庫高層表示，多數民眾買房，除了自住，也希望可以「代代相傳」，讓小孩未來有房子住，即便現在地上權案的存續期間長達70年，但對民眾來說誘因仍有限。

去年地方政府大幅調高公告地價，平均調幅逾3成，連帶使地上權地租大漲，成為壓垮地上權案的最後一根稻草。不少原本有意投入地上權市場的建商，眼見稅負、法令風險遽增，因而縮手觀望，導致去年地上權標脫率剩下13%，為5年來最慘。行庫高層坦言，在傳統觀念難改、地租調幅不確定的情況下，要推動地上權住宅相當困難。

對此，政府也不是沒有做出努力，國產署去年特別修改地上權地租計算方式，將3.5%的地租年息率，改採「部分固定、部分浮動」，新推出的地上權案，浮動地租率為1%，等同地價稅稅率，已將公告地價調升的不確定因素降到最低。未來也將透過觀念宣導，讓民眾願意接受地上權住宅。

此外，國稅局表示，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買以設定地上權方式的房屋使用權，以使用權向金融機構借款所支付的利息，可列報購屋借款利息列舉扣除；台銀也擬推出地上權住宅房貸，解決現行地上權住宅貸款成數與利率不佳的問題，希望能讓地上權市場起死回生。1060701

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