全球經濟進入後疫情時代，物價居高不下、供應鏈吃緊、貧富差距持續擴大，英國新銳行為經濟學家卡哈・莫蘭反思經濟學不該只是模型和脫離民生的政策，許多社會問題正是經濟問題：不平等的土地所有權使房價越趨失控、信用額度的交易模式極不利於特定族群。明明物價飛漲，政府卻說穩定控制通貨膨脹？莫蘭重探與生活息息相關的七大經濟議題，進一步提出經濟民主化和優化福利制以面對當下的挑戰。
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《房價為什麼越打越高？》
該管一管，還是別管？
「除了轟炸之外，租金管制在許多情況下似乎都是摧毀一座城市最有效的方法。」
—— 斯德哥爾摩大學經濟學教授阿薩爾．林德貝克（Assar Lindbeck）
英美國家打造的房市充斥著油嘴滑舌的房屋仲介、不負責任的房東和敲詐式的房貸。其他國家的情況好一點，多虧有明智的政策選擇。以德國、荷蘭等國家為例，大部分的人都是跟私人房東租房子。看過英美市場的情況之後，你可能會認為德國、荷蘭這種模式會導致更高的住房成本，但事實恰恰相反──這些國家的房價和租金相對更穩定，許多居民即便沒有自己的房子，仍然能夠享有穩定的住房。當然，這些國家也有自己的住房問題，但整體而言，租房者的處境比英美地區穩定得多。
其實，獲得住宅資源並不在於是否擁有，這些國家認真看待這個事實。在經濟合作暨發展組織（OECD，富裕國家組成的機構）成員國當中，德國的自有住宅比例最低，大約是五○％，柏林的自有住宅比例更是只有一五％。相較之下，美國、英國和法國的自有住宅比例大約是三分之二。儘管德國的私人租房比例較高，甚至富裕人士也普遍選擇租房，但這並不意味著租房者處於劣勢。相反，德國租房者享有多種法律保障，包含租金管制和免遭驅逐等等。柏林的房東通常不會把房租調漲到超過前任房客支付的金額。加拿大、西班牙、荷蘭以及美國某幾州也採用相似的政策。雖然租金管制在經濟學界一直存在著爭議，但它確實挑戰了我們對「擁有住房」的傳統觀念。
盲目追求自有住宅可能會把財富（房子的價值）誤認為取得住宅的管道。經濟學家喬許．曼森（Josh Mason）指出，由於英美國家的民眾將大部分的財富投注於房產，所以統計數據可能會讓人得出一個結論，就是德國或荷蘭民眾比英美兩國的人民「窮」，僅僅因為他們的房產市值較低。但這麼做就好比只是在看資產負債表，卻忽略了住房可得性的實際情況（譯註：這裡的「實際情況」［concrete reality］還巧妙地雙關了建築材料「混凝土」［concrete］）。事實上，德國房客的住宅保障跟英國屋主不相上下，很多人也因此並沒有買房子的意願。
這些國家的經驗似乎證明了一點：一個受到良好監管的租賃市場，確實可以成為解決住房問題的一種可行方案。但是許多經濟學家認為，這些嚴格保護措施會讓房東陷入困境。他們主張，如果出租房子變得更難又更花錢，那麼房東投資房屋或者出租房子的意願可能會降低。由於房租飆升，柏林在二○二○年推出非常嚴格的租金管制政策──事實上，大約一年之後，這項政策嚴格到被判定違憲。政策生效期間，房租確實變低了（柏林有八三％的家庭選擇租房子），但同時，大量房東選擇撤出租賃市場，導致空置率驟降，進一步加劇了住房供應短缺。
全球大部分的租金管制政策都比柏林更寬鬆。舉例來說，如果房東替房子進行了大整修，某些國家的政策允許房東可以提高租金。這是很合理的政策調整，確保租金調漲與住宅品質提升相配。所謂的二代租金管制也會排除新建住宅；證據顯示，這種更靈活的租金管制並不會減少新建住宅的數量。這種管制應視為「租金穩定」的表現，因為它保護現有房客，避免房東在並未改善房屋的情況下，突然調漲房租。值得注意的是，這類政策並不會減少總住房數量，有的給租金管制公寓的房客居住，有的被房東賣給新屋主。正如住宅經濟學家卡麥隆．穆雷（Cameron Murray）強調，房東把房子賣給首次購屋族可以說是租金管制最理想的結果；若房東把房子賣給其他房東，只是所有權變更而已，房屋並未因此消失，也不會減少市場上的可用住房數量。
一項研究顯示，美國麻州劍橋市於一九九五年廢除租金管制後，對住房供應的影響微乎其微。雖然房東面臨的管制變少了，但是建設熱潮並未出現。然而，之前受到管制的住宅價格和租金均大幅調漲，受管制的房屋價格與租金大幅上漲，許多原本能負擔租金的人被市場淘汰，被迫搬離。不過，房東確實選擇出租更多房屋，而非囤積或出售，使得市場上的可租房源略有增加。房東也對現有房產的維護投入略有提升，對市場品質帶來一定的改善。平心而論，這些政策的結果相當複雜，並不能簡單地判斷其好壞，房價上漲究竟是好是壞，往往取決於你是租房者還是房主。
這種更靈活的租金管制的主要隱憂是，它創造出兩極化的房市：有的人享有保障，其他人卻因市場缺乏保障且租金調漲，導致他們不得不搬遷。在舊金山，租金管制政策導致受管制的公寓數量減少一五％，有的房東選擇賣房，有的選擇花錢整修，這樣就能用更高的價格出租公寓。一項著名的研究發現，受租金管制保護的租戶獲得的好處，與未受保護租戶因高房租承擔的額外成本幾乎相等。換句話說，這種政策的「得益者」與「受害者」基本相互抵消，因此它的影響並不單純是好或壞，而是取決於政策取向。最終，這是一場價值選擇──我們是要優先保護現有租戶，還是鼓勵更多新住房進入市場？
我們還需要深入探討房東與租戶的關係，而不是把房東的行為視為某種「自然法則」。畢竟，如果房東的核心目標是透過「抽取租金」來牟取不公平利益，那麼我們應該加強監管，而不是放鬆監管。在柏林，很多房東選擇讓房屋空置，等待租金管制被廢除後再進場出租。如果有土地稅，這種囤房行為可能就會受到更大壓力，因為地主將被迫讓房屋產生收益，以支付稅款。舊金山的「艾利斯法案」（Ellis Act）允許房東突然將所有房產撤出市場並驅逐房客。許多房東利用這項法案逃避租金管制。這究竟是租金管制的錯，還是「艾利斯法案」的問題？如果租戶的法律保護像德國或荷蘭那樣完善，這類強行驅逐的情況是否還會發生？事實上，麻薩諸塞州早已建立了更嚴格的租戶驅逐保護法規，讓租客在面對房東時擁有更多保障。
任何設計不良或過於嚴苛的政策都可能帶來意想不到的後果，租金管制也不例外。然而，仍有很大空間可以讓租房變得更經濟實惠、更穩定可靠。這可以透過租金穩定政策以及強化租戶權益來實現，例如：防止房東規避法規，透過法律約束限制他們利用漏洞驅逐租戶；在合理範圍內賦予房東靈活性，但對於可能造成市場失衡的行為進行限制。總而言之，提供強有力的租戶保護，可以讓租賃市場成為私人購房的可行替代方案。然而，僅靠租金管制與租戶權益保障，仍不足以解決整個住房問題，頂多不會影響可用的住宅總數。
