都更分配哲學 一坪換一坪划算嗎

看懂都更權益系列報導之六（中央社記者黃麗芸、林孟汝台北30日電）都更熱方興未艾，讓不少老舊公寓屋主對房價高度期待、待價而沽，不過一坪換一坪真的划算嗎？有律師提醒，一樓店面地主簽約除按土地可建坪數分配外，若換分配到上面樓層要謹記加乘店效估價，免得吃虧無處申訴。

都更已經成為全民關注議題，經常協助處理都更案件的律師蔡志揚指出，政府並未制定都更的定型化契約範本，因此「分配」是都更合約最常見的爭議，也常有都更改建後，房子是變新了，但卻變小的疑惑。

房仲業者表示，以土地使用分區為住三、容積率225%、5樓的老公寓為例，拆除重建後的法定容積幾乎與現況容積相同，為了解決這樣的困境，「都市更新條例」提供獎勵容積，作為建商興建房子的營造成本，藉此讓住戶不用出一毛錢就有新房子可以住。

但是，多出來獎勵容積就變成建商的利潤，住戶分回全容積卻要扣掉興建大樓的公設，當然居住面積會變小，除非住戶自己出營造成本，把多出來的30%獎勵容積留給自己，才有可能把4、5樓公寓改建後的房子變大。

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗建議，可建立容積獎勵回饋社會機制，讓都更利益受惠者不只是社區屋主及其周遭鄰近居民，而是涵蓋全民，除化解圖利疑慮，落實相對的居住安全外，也可強化政府依法執行公權力的正當性，才能讓目前牛步化的都更腳步加快。

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰表示，從開始整合到最後權利變換完成，整個流程平均長達7、8年，其間包括景氣的變動、房價、造價、估價等都是變動的，景氣很好時，實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶，但如果景氣逆轉、房價下跌，實施者就可能因報酬減少變卦。因此，都更的整合過程中，房價漲跌無疑是最大的變數。

蔡志揚認為，建商為了提供整合誘因，提出的分配原則多半是「一坪換一坪」，但有時因屋主所在區位條件佳、位於商業區或是容積獎勵較預期多，部分案例在簽約後才發現可分配坪數較原先都更前合約商定的室內坪數多，這種爭議案例屢見不鮮。

以近來中山區都更案例來看，他說，依照原先建商都更簡報和容積獎勵申請進行比對，地主一坪土地可分回的新屋產權為3.4坪，但權變結果出來才發現容積獎勵增加近兩倍，都更建物規劃從15樓暴增到21樓，分配產權應為4.6坪，權變後的價值超過合約價多達新台幣上千萬元，但地主疏忽可建坪數約定，現在只能想方設法如何撤銷合約。

為了避免吃悶虧，蔡志揚建議:「地主（屋主）簽約應以合建比例分配比（土地開發可建坪數）來分，而非約定坪數。」

蔡志揚提到，若簽約時約定可建坪數，未來按照實際申請或核准坪數計算就可避免爭議。不過地主通常都希望簽約能有明確數字，建議可採取「註明保證最低分配坪數」；另外，若容積被砍，也應註明讓建商有退場機制。

此外，都更一樓店面效益也是常見爭議，蔡志揚說，南港某都更案更新後的一樓均作為公設之用，但原先一樓地主卻忽略店效問題，簽約僅按土地可建坪數分配到4樓樓層，而非乘以店效的一定倍數來估價分配，後來經權變估價才發現比合約分配更好，最後建商和地主協議另外採用差額找補方式和解。

蔡志揚指出，公設比問題也不容忽視，曾有建商約定未來主建物加附屬建物再減掉兩坪，即為地主的產權總坪數，事後卻發現都更設計圖的雨遮（附屬建物）被灌很多坪數，預售時的公設為29%，結果最後交屋公設卻被灌到34%，地主還要付一大筆找補款項。

「合建契約要約定公設比」，蔡志揚說，如此才能避免建商偷灌公設占地主便宜。

雖然蔡志揚和台北市都更處科長江中信均認為，選擇權變案相較協議合建佳，具節稅功用且建議加列擇優條款，即便相對要多1至2年的審議時間處理，但有政府單位幫忙進行合約最低條件把關，「至少較令人安心且風險相對少」，讓不太會談判或不太懂合理分配者，可以安心簽約。

不過參與都更後，另一個馬上面臨的就是原本住戶要搬去哪暫住的問題？

台北市政府原本選定廢校的明倫國小、學生人數僅200人的忠義國小以及中興國小打造中繼住宅，以「先安置、後改建」的策略，協助社區居民在都更期間能順利找尋交通便利的中繼住宅，擁有生活便利性，並與原社會網絡保持連結，卻引發附近居民反彈，擔心複雜人口可能破壞居住品質，並間接影響房價。

其中，位於南機場社區的忠義國小已建校50年，現約200名學生就讀，從921地震後被列為危樓，北市府為安置南機場整宅公辦都更，將鄰近的忠義國小列為中繼住宅之用，不過當地居民認為影響學童受教權，抗議市府沒有溝通、「黑箱」作業，更讓南機場公辦都更因此「卡關」，北市府最後決定不廢校。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃表示，南機場社區內弱勢族群多，現實條件都無法另覓住處，目前更都中心評估和崔媽媽基金會合作，盤整社區內、鄰近國宅的空屋「代管代租」給參與都更的住戶（地主），讓他們可以在改建期暫時棲身。

南機場都更案整宅共計2108戶，目前已整併為7個更新單元，劉鴻濃表示，其中的南機場三期、一期第一棟都更意願較高，預計明年中應該可以拿到75%至80%的都更同意門檻，最快後年動工，完成都更後，市府拿到的獎勵容積部分就可以再容納其他整宅改建的住戶，「中繼宅不會是問題」。1060930

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