鄭州爛尾樓復工大限將至 分析：資金不足等問題多 難達標

（中央社台北3日電）河南省鄭州市為了解決房地產「爛尾樓」危機，提出要「大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工」。距離截止日期還有4天，媒體報導指出，陸續已有超過6成建案復工，但要達成目標十分艱鉅。

陸媒財新網2日報導鄭州市房地產復工的情況、難點，並指出在全國主要省會城市中，鄭州的爛尾樓情況最為嚴重。

中國房地產行業因為監管及經濟成長放緩等因素，遭遇流動性危機，多項建案因資金不足停擺，預售屋購房者集體停繳房貸掀起「停貸潮」，引發當局重視。鄭州是相關問題的重災區，也是首個提出為地產業紓困、解決爛尾樓問題的地方政府。

報導說，鄭州9月6日推出「保交樓」專項行動推進至今，一些資不抵債的項目遲遲無法復工。還有一些建案雖然重啟施工，但救助資金不足，復工只是應付一下官方檢查，即所謂「表演式復工」。

報導指出，停工問題龐雜，鄭州挽救爛尾樓難度極大。主要問題包括：紓困資金有限、追回挪用資金困難、以及當前房市低迷、供過於求，即使復工，但銷售成績不佳無法回籠更多資金的話，難免很快又會「二次停工」。

多名鄭州房企人士指出，當地大部分問題建案處於房屋已售但逾期交付狀態，且項目基本都是封頂以後爛尾。

根據法規，主體結構封頂，開發商就可以較大限度提取預售監管資金。因此，鄭州多數停工樓盤預售監管帳戶裡的資金幾乎都已被調用殆盡。

封頂之前，房企所投入的工程款僅20%左右，其餘80%通常在封頂之後才陸續支付。一個項目正常建設周期大概需要2.5至3年，期間從封頂到最終交付至少還需1.5年，需要完成的工程建設還包括外牆、防水、砌體、裝修以及園林、其他公建配套等。

為推動復工，鄭州當局一方面依靠地方性紓困基金與全國性專項借款，向問題建案注入流動性；另一方面，為多個停工建案引入地方平台公司，參與項目盤活工作。

7月底，鄭州市政府提出設立房地產紓困基金，母基金規模暫定人民幣100億元（約新台幣448億元），同時透過各區縣吸引不同類型社會資本共同出資，設立子基金。

據報導，截至目前，首批紓困基金已陸續投放到鄭州7個問題建案，這些多是先前產生較大社會負面影響的項目，但它們資可抵債，風險比較可控。此外，第一批50億元全國性專項借款已下達鄭州。

鄭州本地房企人士說，相關部門已經查清了各個停工建案後續保交樓所需建設資金，「但當下紓困資金有限，單個樓盤所能分配到的額度極少，無法覆蓋建設資金缺口」。

以爛尾至今近10年、殃及購房者超6000戶的「啟福城」為例，財務數據顯示其後續還需投入建設資金16億元，擬申請全國性專項借款5.15億元，但首批能獲取的金額僅3.87億元。

上述房企人士說，現階段，相關部門考慮先注入一筆有限的資金，重啟建案。只有項目正常運轉起來，剩餘資產如未售房源、車位、商鋪等才有可能恢復銷售，後續資金回籠。

但也有行業人士說，「新一輪施工能夠持續多久很成疑問」，因為救助資金本來就不多，官方引入的鄭州地方平台公司多不具備房地產相關能力與經驗，更沒有資金解決問題。若想真正保交樓，歸根結底還是得依靠市場。

據報導，鄭州房地產大規模發展始於2017年。當時大量城中村土地集中入市，且地價處於高位。2018年，鄭州新成屋銷量達到38萬戶高峰；2019至2020兩年，新房成交量逐年遞減，但仍超過20萬戶；至2021年下半年，全國地產市場整體走下坡，鄭州全年新成屋僅成交16萬套，年降超30%。2022年上半年，鄭州新成屋成交量年降近50%。

行業人士說，現在鄭州這批出險房企裡，有一類處於「躺平觀望」狀態。它們手上還握有少量資金，但由於市場低迷，這些房企認為，建案哪怕正常施工也很難銷售出去，不如暫時停工。

這名人士說，如果鄭州樓市維持這種低迷態勢，100個停工建案就算一時獲得救助資金實現復工，一至兩個月後，當資金消耗完畢，依然可能出現二次停工。

另根據中國經濟學者黃奇帆，中國房地產企業的總負債率在2018年是84%，香港房企的一般負債率則是40%。許多中國開發商從買地到建設都是以大規模融資在周轉，一旦遇到經濟下行的逆週期，資金鏈斷裂的情況就像地雷一樣一個個爆炸。（編輯：張淑伶）1111003

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