房屋坪數打回原形 建商精明分攤成本

雨遮新制專題（2）（中央社記者韋樞台北30日電）房屋買、賣家對雨遮的愛恨情仇，往往糾結在虛坪灌水房價。從民國107年起，雨遮不計坪、不計價，房屋坪數打回原形，但雨遮成本仍會分攤到主建物單價中，就看購屋人是否買單。

中華民國全國建築師公會理事長鄭宜平表示，確實有部分建商會擴建雨遮和屋簷面積，無非是為多賺錢；搶在新規定107年上路前，106年下半年建商申請建築執照案量增加不少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這一波房市景氣修正，開發商推案量大減，事前有充裕時間因應雨遮登記制度改變，106年前7月未見到建照數量大增，前7月平均每月新申請建照量為6500件。

不過，依內政部統計處建照統計資料顯示，今年前10月的住宅建照核發戶數為7萬2485戶，其中8月到10月每個月平均達9000件以上；曾敬德分析，全年可望超過105年的7.9萬戶，愈靠近年底，搶照氛圍愈明顯。

雨遮及屋簷屬於可登記附屬建物，由於比照主建物價格，部分建商在利益趨使下，把雨遮和屋簷愈蓋愈大，沒窗戶也做雨遮，於是雨遮繞著建築圍一圈「土星環」，或雨遮過度凸出，讓大樓立面成為迷宮圖。

房屋主建物與附屬建物面積各有多少，其實在建築謄本中一目了然，像雨遮和屋簷這種造價極低的附屬建築，之前比照每坪新台幣數十萬元，甚至上百萬元價格，讓購屋族花大錢買讓麻雀、鴿子站的地方，難免心裡不痛快。

為導正這類亂象、減少虛坪引發的購屋糾紛，內政部從100年5月起實施，當時起推出的預售屋，雨遮及屋簷可登記但不計價；明年1月1日起更實施新申請建照建築物雨遮和屋簷不計坪、也不計價。表面看，建商賺不到虛坪的錢，可減少虛坪疑慮及糾紛，但實情卻不這麼簡單。

遠雄企業團副總經理楊舜欽不贊成雨遮和屋簷灌水房價怪現象，但他說，購屋人千萬不要污名化雨遮和屋簷，雨遮在建築上有存在必要，正常的雨遮下方會有凹槽做為滴水線，達遮雨、防水及遮陽功效。

建築設計也需雨遮增加凹凸立面設計，增添建築設計感，雨遮和屋簷占樓地板面積5%到7%屬合理範圍；目前也有因梁柱外露而形成雨遮，外露梁的設計也是為符合住宅內部空間完整方正實際需求。

楊舜欽指出，既然雨遮不能免，如果為了該不該登記或計價，造成減少設計或降低外露梁規劃，反而造成窗縫牆壁漏水，或梁柱縮到室內影響空間完整方正，都直接損害購屋人權益。

楊舜欽說，雨遮和屋簷不計坪與價，在成本與總價不變情況下，勢必得分攤到單坪內；身為品牌建商，不會因計價與否，而犧牲建築立面和實際需求。

「未來影響最大的將會在稅制的調整」，楊舜欽分析，當雨遮不列入坪數，勢必衝擊房屋稅計算和地方政府稅收，稅務單位可能改採「實際使用面積」，甚至含頂樓加蓋和違建等，而非「權狀面積」課房屋稅，藉以彌補新建築雨遮和屋簷不計坪而流失的稅收。

昇陽建設（3266）總經理簡伯殷說，只要建商勿刻意去做大雨遮和屋簷，灌水太多虛坪到權狀，新規定對建商影響不大；雨遮和屋簷原本就在建築成本內，面積很小，有的建築如果是設計深凹窗戶時，大樓立面可能連雨遮都不用做，昇陽建設日後也不會刻意將雨遮和屋簷納入銷售金額內。

長虹建設（5534）財務長陳茂慶表示，房屋銷售端會遵循政府新規定，但縱使雨遮和屋簷不計坪也不計價，對建商而言，總價擺第一，單價則會隨可售（可登記）面積調整。

陳茂慶表示，目前房市以自用為主，建商當然要貼近客戶需求才能將房屋銷售出去；至於今後雨遮和屋簷是繼續存在或刻意縮減，還是會根據產品訴求特色、目標客層偏好設計建築，應該不需特別調整。

陳茂慶說，房價回檔修正，雨遮和屋簷新規定上路，房屋價值還是取決於品牌、品質、地段。建商對內強化管理，控制成本，對外要讓客戶信任，透過貼心服務，提升價值，才能獲客戶青睞。1061230

本網站之文字、圖片及影音，非經授權，不得轉載、公開播送或公開傳輸及利用。