中國房價下跌難帶動銷售量 投資者只想著如何脫身

在鼓勵購房，刺激市場活絡的「主旋律」之下，中國各大銀行從去年下半年起陸續下調房貸利率。今年2月下旬，中國人民銀行（中國央行）再次宣布調降5年期以上的貸款市場報價利率（LPR）1碼，是有史以來最大降幅，此舉更帶動大部分城市的房貸利率下調進入3字頭，同樣來到歷史最低水準，但是能否提振中國房市，卻仍得打上問號。

不振的房地產市場自然成為了中國力拚經濟復甦路上的絆腳石，各種鼓勵市場的「特效藥」接連發布，在農曆春節期間更傳出多地開發商不打烊，看屋人潮絡繹不絕，顯示出一種欣欣向榮態勢。

從中國國家統計局的實際數據來看，今年1月的新建住宅價格比去年同期降1.24%，降幅高於去年12月的0.89%。中古屋1月份的價格比去年同期降4.4%，創近9年最大跌幅。

雖然整體房價呈現緩步下跌趨勢，但購屋的慾望並未被點燃，據中國房地產市場研究機構克而瑞發布的調查顯示，2023年中國百大房企的整體銷售額年減16.5%，近3成跌幅超過30%，規模超過千億的企業僅剩16間，創2017年來最少。

這樣的對比數字顯示出了政府的「努力」是一回事，在消費端的實際狀況卻仍然反映出對於房地產的憂慮，以及在經濟情勢不佳的情形下，房地產業不再是一個理想的投資標的。買房的意願未被激起，更多人正在想著如何從房地產市場脫身。

消費者不買房固然對於市場造成影響，然而另一波對市場的衝擊更大的則是對於手上有房產的人，特別是那些在高房貸利率時刻進場的屋主，無論是想要投資或自住，都面臨了一邊眼睜睜看著自己的資產縮水，一邊又被房貸追著跑的壓力，於是提早還貸、認賠殺出都成了選項。

當然，也有人選擇鋌而走險，將「房貸轉經營貸」，力求減少損失。

經營貸違規進入房地產市場是中國金融市場多年的「痼疾」，高房貸利率當然是促成這個情況的原因之一，另外便是應當負起把關責任的銀行為了增加貸款業務，也因此睜隻眼閉隻眼。

即便金融監管部門近年持續加強打擊的力道，然而對業者來說有利可圖、對屋主來說利差有感，都讓這個「事業」有了成長的空間，特別是如今房貸利率持續下降，讓許多被套在房貸利率山峰的投資者們，想要奮力一搏。官方在檯面上打得越大力，檯面下的市場反而越大。

而且即便房貸利率下降，經營貸也隨整體利率政策而調整，你追我跑使利差的空間持續存在著。

雖然每座城市由於利率政策不一樣，因此對於「房貸轉經營貸」所帶來的利差各有不同，不過就日前中國媒體揭露的「行情」，市場目前普遍轉貸後的利差大約落在1.2%到1.75%左右，部分特殊狀況更可以得到2%甚至以上的利差。

轉貸降息的舉措被官方稱為擾亂金融市場秩序，且示警可能對購屋者的信用產生不可逆的影響。然而另外一個更顯而易見的風險則是「還款年限過短」，相較於動輒數十年的房貸還款期限，經營貸的還款期限一般不超過5年，而普遍大概都落在3年左右，因此可能在未來幾年內，將對於轉貸者的資金運用造成更大的壓力。

根據統計，由於房地產市場動盪，在2022年曾出現一波轉貸高峰，因此一般認為明年起將會出現轉貸者的續貸高峰期，屆時金融市場重新評估房產等抵押品的價值時，就有可能因為價值縮水，可貸金額下降引發另一波資金斷鏈的風險；同時，轉貸者也需要承擔東窗事發而被銀行抽貸的風險。

無論是哪一個結果，最終都可能造成必須短期內籌措到巨額資金補齊貸款缺口的壓力，而在其後可能引發的金融風險，對於中國的金融健全恐怕也會造成另一波衝擊。

在經濟前景茫茫的情境之下，中國官方試圖以政策特效藥市場指引方向，然而追求藥到病除的特效藥卻也無法避免的蘊含著副作用，甚至成為另一個「病灶」。

這類的事件在過去幾年間似乎不斷重複上演，從限制不動產開發商融資、監管網路科技產業、嚴打教培行業、強化網遊管理，雖然在短時間內看似解決了當下問題，但是激起的漣漪卻在不久之後成了大浪，直接影響了經濟與產業發展。而如今，球又回到了房地產金融市場。（編輯：唐佩君）1130229

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