海砂屋危害公共安全 重建刻不容緩

看懂都更權益系列報導之二（中央社記者陳政偉台北30日電）淡水沙崙一幢公寓外牆磁磚剝落、內部水泥塊掉落、鋼筋裸露情形，921大地震後認定為危樓，之後也鑑定確認為海砂屋，社區內人心惶惶，擔憂只要一場地震，生命財產恐毀於一旦。

民眾在購屋時都會盡量避免買到「海砂屋」，因為海砂屋的壽命大約只有6至10年，相較於一般混凝土結構建築是非常短的。超過這個年限後，就容易出現混凝土塊剝落等損害建物外觀與結構強度的現象，更可能危及住戶生命財產安全。

據台北市建管處5月統計，「須拆除重建」的海砂屋共計45處，其中26處已進入都更程序，但有19處社區至今仍未建立共識。新北市海砂屋則有78件、3205戶。

不過，海砂屋要拆除重建，過去需要100%住戶同意，容易卡在住戶意見難整合；若轉往同意門檻較低的都更，卻要面臨冗長程序。

新北市都市更新處副處長謝登武認為，海砂屋有公共危險的疑慮，具有急迫性，除審議的認定標準比較寬外，審議程序也會加速進行。

新北市從民國93年開始啟動海砂屋都市更新，統計至今年8月為止，78件海砂屋案件中，陸續有27件建商與所有權人提出都更申請案，其中有9案為自力都更。

以新店大溪地庭園社區及淡水沙崙社區建築物兩處為例，在都市更新推動師的協助下，獲得多數居民共識，朝自力更新方向推動重建，市府考量當地居住與附近社區的公共安全，去年11月17日新北市都市計畫委員會審議通過劃定為都市更新地區，降低事業計畫送件的同意比率門檻，從75%降為67%，提供容積獎勵誘因，希望加速重建。

而台北市都發局也在今年6月決定，未來海砂屋選擇走都市更新程序，只要同意比率達90%，就可納入「快軌機制」，亦即優先排入北市都更審議委員會，並召開公辦協調會，官方將協助讓全體住戶同意都更。

為協助都更腳步加快，新北市政府在102年首創都市更新推動師制度，經過100個小時的培訓課程，及兩階段的考核，共有約300人通過，由新北市政府城鄉發展局授予新北市都市更新推動師證明，協助都更居民重建一個安全的家。

其中，今年61歲的王朝志，就是在第一屆取得更新推動師資格。

淡水區沙崙里淡海路的社區，為70年興建完成5層樓鋼筋混凝土造建物，總戶數70戶，因為外牆磁磚剝落、內部有水泥塊掉落、鋼筋裸露情形，原本建商與所有權戶協調答應原地重建，遭到強力反彈後，進度停滯不前，自力都更進度斷斷續續。

家住永和的王朝志，接手淡水區沙崙里後，最忙時兩、三天要跑淡水一次，有些住戶根本已經搬離，分散住到新北各地，就算是發了開會通知書，不出席的就是不出席，王朝志還要一個一個親自前往拜訪，接觸了解每一戶的狀況。

已經到含飴弄孫的年紀，在大太陽底下東奔西跑，王朝志搔著頭說，遇到無法協調的住戶，難免沮喪，忍不住抱怨住戶太難纏、難以溝通，太太看在眼裡一邊虧他都抱孫了還找事做，一邊勸他「歡喜做、甘願受，不然就收手」，讓他不好意思抱怨，打起精神再戰。

身為推動師，王朝志說，「一定要通才」，也要隨時注意各種法規的更新，幫住戶找到最佳的投入時間點，雖然新北市府會在不同階段給予獎勵金，但他也坦承，付出心血與時間相較，一定是不成比例，要做推動師，「要有做公益的熱情」。

「地主心中的定見才是卡住層層關卡的魔王」，他說，大部分民眾都還搞不懂，建商主導型的都更與自力都更的差別，剛開始，最常遇到住戶問候他的話，就是「這是要來賺咱的錢」，過程中，還有住戶始終避不見面。

幾年磨下來，王朝志常利用傍晚倒垃圾時間，與不同意戶來個「不期而遇」，就算遇不到這戶，轉頭也看到那戶，沒見到老公也看到老婆，「見面三分情」就能慢慢累積信任感，「大家都要倒垃圾，他們都躲不了」。

原本奚落、無視他的住戶，現在可以坐下來泡茶、天南地北聊天，王朝志說:「住戶只是看不到藍圖，所以不放心。」給住戶實際而直接的說明，站在他們的立場考慮，就可以一起看見將來安身立命的家。

台北市政府則在今年5月成立海砂屋都更專業輔導團，針對尚無重建意願的19處列管社區，啟動蹲點服務，輔導拆除重建，北市建管處表示，明年可望進入都更程序。

海砂屋有公共危險性，重建刻不容緩，但不論是老公寓都更或海砂屋重建，在整合過程中最難的就是取得住戶共識。像位在仁愛路上被列管的海砂屋，原訂民國100年拆除，卻因拆除後一個月就會短少25萬的租金收入，房東不同意都更，使得拆除重建的成功率偏低，也讓其他人有屋歸不得。

如何讓都市更新順利進行，除了考驗各方協調智慧外，更取決於能否徹底執行公權力。1060930

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