歐洲房市反轉向下 租屋族承受最大擠壓
2023年歐洲結束了10年多來的房價連續漲勢，但房價對潛在購屋族仍是「無感下滑」，租屋族更飽受壓力轉嫁之苦。
文／田習如 （中央社駐布魯塞爾記者）
歐陸大型地產商Signa控股公司去年11月宣告破產，成為2023年歐洲房市反轉下的最大一顆震撼彈。其實過去一年來，房產業警鐘早已噹噹作響。
《金融時報》指出，奧地利商人班科（Rene Benko）主導的Signa債務規模約50億歐元（約新台幣1,700億元），去年12月急售旗下包括德國柏林知名的「西方百貨公司」、美國紐約克萊斯勒大廈等重要資產，以破盤低價求現，讓市場雪上加霜。
成也利率敗也利率 歐洲房市結束10年榮景
房市榮枯與利率密不可分。根據歐盟統計局，2010年至2022年歐盟境內房價上漲了47%，2015年起更是大幅攀升。這段期間，歐洲央行為了搶救自2008年全球金融海嘯及其後歐債危機連環爆之下的經濟，貨幣政策從量化寬鬆（QE）再到2014年甚至祭出「負利率」，市場滿出來的錢大量湧向房市。
利率的水能載舟，當然也能覆舟。2022年2月俄羅斯全面入侵烏克蘭後，歐洲經歷了兩位數通膨率的洗禮，歐洲央行為壓抑通膨而展開連續快速升息，利率在2023年9月達到4%的高峰，房地產自然不會沒感覺。
根據歐盟房價指數（HPI）最近期數字，2023年第二季歐元區房價較前一年同期下跌1.7%、歐盟27國整體則下跌1.1%，這是自2014年第一季以來首次出現年度比較的下滑。
威嘉律師事務所倫敦辦公室去年6月發布「歐洲煩惱指數」，不動產市場連續兩季成為最煩惱的經濟部門。
歐元區房貸市場放緩 西班牙浮動利率曝險高
房市與金融市場互相牽動。房屋貸款占歐元區銀行貸款額近一半，安永聯合會計師事務所去年12月發布歐洲銀行借貸展望，預測歐元區房屋貸款成長率在2023年只有1.5%、2024年2.4%，是近10年來最低的連續兩年數據，比2022年的4.9%低很多。
安永歐洲區金融服務負責人阿里（Omar Ali）指出：「當前利率處於歐元區成立以來的最高點，地緣政治緊張加劇，儘管2023年通膨和能源價格有所緩解，但仍持續在高檔。（因此）房市正在承受最大的衝擊。」
歐洲各國的房貸市場，據安永評估以西班牙最慘，2023年預測衰退1.5%，主要是因為西班牙住宅貸款多採浮動利率，在面對利率上升時，較其他歐元區國家的曝險速度更快更高。
德國身為歐洲經濟火車頭，房市景況也不妙。安永預測其2023年房貸成長率只有1.6%，較2022年的5.3%差距很大。
面對房貸市場腳步放緩，安永認為歐洲銀行業過去15年來已累積雄厚資金，足以應付短期衝擊，並預估2025年房貸市場將成長3.3%、2026年3.2%。
房價無感下跌買方縮手 租屋族承受最大擠壓
不過房市的壞消息並未成為有意購屋者的好消息。安聯集團去年5月便指出，房價下跌有限、房貸利率上升、銀行收緊貸款條件，加上通膨吃掉可支配收入，使得買方不敢出手。
歐洲房地產市場變化下，遭到最大擠壓的就是「無殼蝸牛」租屋族了。歐盟統計局數據顯示，相對於2023年第二季歐盟房價較2022年同期下跌1.1%，租金則上漲了3%。
法國24台（France 24）去年10月報導，歐洲許多城市因租金上升、能源和食物變貴，使民眾的居住條件變差，年輕人尤其受到衝擊。
這狀況2022年就開始出現。歐盟統計局指出，15至29歲年輕人有超過四分之一表示自己在2022年的住處過於擁擠；18至24歲的愛爾蘭人有30%與父母同住，比率在五年內多了一成，而愛爾蘭首府都柏林是該年歐洲單位租金最貴的城市。
法國24台分析，房貸利率爬升使得房東將成本轉嫁給房客，也讓潛在購屋族縮手、繼續留在租賃市場，讓原已緊繃的租屋需求更居高不下。此外，歐元區住宅興建供不應求，建材成本增加、前幾年疫情和當前俄烏戰爭影響供應鏈穩定，都使建商動作轉趨保守。
德國衣佛研究所（IFO）指出，2023年到2025年德國新建住宅量將縮減32%；19個歐元區國家到2025年將有158萬戶新屋，較2022年減少14%。
住房成本負擔重 吃掉近兩成可支配所得
歐洲非營利機構「無家者工作聯盟」（FEANTSA）主管歐文（Ruth Owen）接受法國24台採訪表示，「歐洲有個基本的結構性問題，就是數十年來居住成本上升的速度比收入快多了，且在許多地方這現象正加劇」。
歐盟統計局數據指出，歐盟民眾2022年平均把19.6%可支配所得投入住的需求，較2021年的18.9%略增。其中占比最高是希臘的34.2%、丹麥25.4%、德國24.5%。
進一步看，可支配所得低於平均所得中位數60%，也就是被認為有陷入貧窮危機者，他們得花掉37.9%可支配所得來應付居住開銷，而可支配所得高於平均所得中位數60%的一群則只要花16%解決住的問題。
房市低迷衝擊景氣，居住問題惡化則衝擊社會穩定。歐洲因「周邊有事」困擾內部經濟的情勢在2024年仍會持續，也將成為這個超級選舉年的關鍵議題。
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