全球房市倒一片 台灣屹立不搖預售爆量

2023年各國央行啟動升息循環，在全球掀起建商倒閉潮。台灣推案水位卻始終維持高檔，新建案總銷金額直衝2.08兆元，創歷史新高。

文／賴言曦 （中央社記者）

2021年全球掀起COVID-19疫情，不僅打斷民眾跨界移動的步調，部分經濟活動也受到打擊，儘管消費性電子迎來一波買氣，但仰賴實地看屋的房地產業卻陷入震盪。

全球建商被升息弄倒 為何台灣屹立不搖？

在這段等待疫情消散的日子，大家都期待2023年可以迎來經濟復甦，沒想到通貨膨脹、以美國為主的各國中央銀行啟動升息循環，為民眾的荷包帶來又一波打擊，尤其是經濟活動指標的房地產業，更在全球掀起建商倒閉潮。

與此同時，台灣房地產業雖歷經疫情反覆、政府打炒房措施的考驗，但在建商四處攻城掠地下，推案水位始終維持高檔。根據數字科技旗下591新建案統計，2023年全台新建案總銷金額直衝新台幣2.08兆元，年增7%，創歷史新高。隨著房價持續走高，未來新建案推案量估計將持續呈現正成長。

「這波全球建商倒閉潮，起因於各國央行為抑制通膨，開啟升息循環，導致資金借貸成本上升。」591新建案分析，與此同時，地緣政治動盪導致鋼筋、水泥等原物料價格直線上漲，在生產成本劇增，市場買氣又因快速升息而熄火的情況下，建商無法將成本轉嫁給消費者，由於無法填補資金缺口，建商只能應聲倒閉。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，2014年全球實施資金量化寬鬆，市場資金充沛，激勵全球房地產市場迎來一波多頭行情。不料COVID-19疫情、俄烏戰爭等地緣衝突加劇通膨，全球央行大幅升息，使過度開大槓桿操作的建商背負龐大債務。2「台灣的情況跟外國有一些共同點，也有一些差異。」楊玉全認為，台灣雖然同樣處於資金充沛、利率低檔的有利環境，但建商財務體質多半穩健，加上台灣防疫有成，且央行升息相對溫和，讓台灣建商在政策不斷打炒房、營建成本通膨快速的逆境下，仍然維持穩健經營。

工料雙漲碳費開徵在即 建商推案穩中求進

雖然台灣建商無論從財務體質到市場需求都相對穩定，但隨著低碳時代來臨，包含鋼筋、水泥等營建基本材料皆屬高碳排產業，未來勢必得面臨遭課徵碳費的挑戰。即便台泥、亞泥、中鋼等原料業者皆努力開發低碳材料，但相關技術恐會拉升生產成本，在講求ESG（環境保護、社會責任、公司治理）的當代，便宜營建材料恐將走入歷史。

全國建商公會分析，原料成本居高不下、營建人力短缺問題未解，加上台灣2025年碳費開徵在即，興建成本勢必會再墊高。

但總統大選過後，政經情勢確定穩定發展，加上台灣高科技建廠增加出口、提供就業機會及帶動區域發展，推動都更及危老增加良好區位房屋供給，在資金動能充沛、經濟成長穩健下，房市仍有支撐力道。

不過，隨著房價走進高原期，未來不只區域買氣強弱分明，市場也將轉向個案表現，而非遍地開花，更加考驗建商推案策略。

政策有感衝擊中小建商 大者恆大恐壟斷市場

雖然台灣房市相對穩健，但在政府相繼端出《平均地權條例》修正案、攸關囤房稅2.0的《房屋稅條例》部分條文修正案等打炒房措施，加上央行至2023年底仍未讓選擇性信用管制退場，使房地產業仍處於「留校察看」階段，建商、房仲及代銷業者都不敢鬆懈，時刻關注市場走向。

針對台灣未來房市走向，目前多數專家認為，台灣房地產市場還算穩健，不過對中小型建商來說，生存的主要威脅還是來自政府政策。

由於建商並非購地後就可直接蓋樓，從規劃、請照到正式開工，至少需耗時兩年，至於都更案則更曠日廢時，因此用政策卡資金的方式來阻斷建商購地，對於籌資能力較不足的中小型建商來說，衝擊恐怕是更有感的。

591新建案指出，這幾年建商面臨利率攀升、央行管制、工料雙漲等衝擊，未來預計有囤房稅2.0、碳費開徵等隱憂，預料營建成本將只增不減。此時小建商若未做好財務規劃及風險管控，一旦面臨買氣下滑，便容易因資金缺口而出現倒閉，而風險承受力較佳的大型建商自然有可能會壟斷市場，造成大者恆大的現象。

有建商私下透露，尤其是中小型建設公司，在不斷面對政策的不確定因素下，原有規劃常被打亂，再加上缺工嚴重，有錢也請不到工人，工期被迫拖延，資金層面備受壓力。

全國建商公會則指出，如果市場上只有大型建商壟斷市場，將無法健全自由經濟，只有讓市場同時存在大型、中小型建商一起競爭，才符合市場需求。尤其如果大建商不願意承作小型工地，受害的還是剛性購屋需求的民眾。若營建業被打垮，挽救房地產業所要花費的時間成本會更大，營建業作為影響台灣全方位經濟結構的火車頭工業，期盼政府應重視產業的聲音。

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