租不起成德國人的恐懼 柏林房租凍漲五年
柏林市政府2019年10月底拍板德國史上前所未見的凍漲政策，只要是2014年前蓋的公寓，未來五年內房租不准上漲。房東不僅不准提高房租，向房客收的租金還有限制，違反規定將受到重罰。
文／林育立 （中央社駐柏林記者）
德國大城市近年面臨房租高漲問題，首都柏林的情況尤其嚴重，每到週末就可看到數以百計的人聚集在路邊，為一間剛空出來的公寓擠破頭。許多剛搬到這個城市的年輕人只好被迫與他人同住，共享廚房和衛浴，耐心等個幾年才可能租到自己的房子。
柏林市政府為解決租屋市場供不應求的問題，經過多年爭辯，2019年10月底終於拍板德國史上前所未見的凍漲政策。房東從此不僅不准提高房租，向房客收的租金還有限制，違反規定將受到重罰。
柏林房租七年飆漲42% 德國自有住宅比例偏低
房租飆漲的問題在德國到底有多嚴重？從R+V保險集團透過全民普查發布的《德國人的恐懼》報告可一探究竟。
根據2019年版最新報告，德國民眾當下最擔心的前三件事分別是難民太多國家無法承擔、外國人太多導致社會對立，以及行事乖張的美國總統川普，名次與2018年差別不大。值得注意的是，付不起居住費用首次擠進前十名，多達45%的德國人對此感到不安。
在柏林、慕尼黑等大城市，租金高漲的情況尤其嚴重。從2012年到2019年，人口364萬的第一大城柏林，房租在短短七年內漲了42%；人口147萬的慕尼黑漲幅也高達36%。不計雜費，目前柏林公寓每平方公尺的平均月租為10.49歐元，相當於一坪新台幣1,100元。比起歐洲其他大城市，這樣的租金實在不算貴，但漲幅之多仍讓許多年輕人吃不消。
一般來說，房價與租金的漲跌有連動關係，房價高漲的問題在德國也同樣備受詬病，但民眾關注和政府施政的焦點幾乎全集中在租金，例如在首都擁有最多公寓的德國居住（Deutsche Wohnen）房產公司，經常因房租太貴受到代表房客權益的租屋者協會（Mieterverein）抨擊，這顯然與租房子的人特別多有關。
據統計，德國的自有住宅比例僅45%，比歐盟其他國家都低，更遠低於經濟合作暨發展組織（OECD）會員國的平均值70%。在柏林，出租公寓占所有公寓的比例更高達八成五，加上每年平均增加的4萬人口，公寓不足和房租飆漲問題早已導致民怨四起，迫使政府不得不使出殺手鐧。
房租凍漲五年並設上限 違者最高罰50萬歐元
根據柏林市府通過的法案，只要是2014年前蓋的公寓，未來五年內房租不准上漲，全市的200萬間公寓將有150萬間適用這個規定。2022年起，房租才能隨通貨膨脹率上漲，但每年漲幅不得超過1.3%。
此外，房東不僅在重新將房子租出去時，不准要求更高的房租，柏林市府還參考2013年的標準，按照房齡和設備多寡訂了最高租金，每平方公尺最高從6.45歐元到9.8歐元不等。即使地段再好，最多也只能再加上兩成，不遵守規定的房東最高得付50萬歐元的罰金。
「我們希望讓房客喘一口氣」，柏林市長穆勒（MichaelMüller）表示，這個新政策證明政府無需將財產充公，還是有辦法幫助房客。他強調，市府所屬的房產公司一直在蓋新公寓，也不斷買進公寓然後租出去，紓解供不應求的問題，凍漲只是整體住宅政策的一部分。紐約、慕尼黑、法蘭克福都在打壓房租，柏林不是特例。
憂房市榮景一去不復返 凍漲政策反對聲浪不斷
凍漲政策還在討論階段，反對聲音就不斷，銀行、仲介、建築、室內裝修業一片哀嚎。建築業者抱怨，從此失去在柏林推出新建案的誘因，公寓不足的問題將更形惡化。裝修業者憂心收入大減，因為房東再也沒錢整修舊房子，建築業也不願再蓋新房子。仲介業者更擔心，如果其他城市仿效柏林，將嚴重打擊不動產相關產業，低利率環境創造的房市榮景將一去不復返。
反之房客則一片叫好，租屋者協會認為這個「歷史性決定」將有效修正近年房租飆漲的問題，確保大眾付得起房租。市府估計，新法將總共減少25億歐元的租金支出。2德國的立法向來偏向房客，例如有房客居住超過一定時間，房東除非自用不得隨意解約的規定。柏林目前由社民黨（SPD）、綠黨（Die Grünen）、左翼黨（Die Linke）三大左派政黨聯合執政，選民多是深受高房租之苦的房客，如今祭出非常手段也符合民主政治常理，預計2020年初議會通過就會實施。
然而，德國法界對柏林的做法見解不一，不少專家認為凍漲和最高租金的規定違反憲法對所有權的保障。房東組織和不動產業已醞釀在2020年施行後向法院提告，新法最後因憲法法庭翻案而作廢也不是完全不可能。
即便如此，柏林市長穆勒仍決定要堅持下去：「我們走的是沒人走過的路，在法律上是處女地，這點大家都非常清楚。」
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