2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》： 升息循環下 亞太房地產投資環境發生重大變革

(中央社訊息服務20231208 15:58:07)資誠全球聯盟組織(PwC)與城市土地學會(Urban Land Institute)共同發布《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》(Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2024)。調查報告指出，自2022年中以來，由於美國聯準會啟動多次升息，導致長期習慣大量低利借款的亞太不動產市場發生重大變革。在缺乏充裕且低利借款來源的情況下，投資者被迫改變評估交易的方式。本次調查的受訪對象包括149位不動產專業人士，以及54位機構投資人、開發商、房地產公司代表和貸款經紀人。

投資人對亞太地區整體信心樂觀 看好東京、雪梨及大阪
《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》顯示，儘管全球經濟前景黯淡，但投資人對亞太地區整體信心仍然樂觀，相較於西方國家，投資人普遍將亞太地區視為安全的避風港，不動產投資前景排行前五名的國家包含日本、澳洲及新加坡。就日本而言，因利率仍處於超低水平，東京和大阪名列第一和第三；就澳洲而言，雪梨及墨爾本排名第二及第五，反映了全球投資者對澳洲核心資產的偏好，以及對A級資產強勁的需求；就新加坡而言，因有限供給、持續需求以及租金成長的前景而名列第四，投資者將其視為一個可持續發展的核心市場。

2023年第三季亞太區不動產交易金額為257億美元，較於去年同期下降37%，主要是因為來自亞太區域之外的投資大幅減少。儘管如此，亞太地區內的跨國資金流動表現仍佳，2023年第三季與去年同期持平；亞太區域內資金流動相對強勁，特別是來自新加坡的資金，一方面是由於亞太地區經濟的復甦，另一個方面是投資人為尋求更高報酬而產生的跨國資金流動。

過去主流標的光芒不再 另類需求崛起
在缺乏大型投資標的情況下，能提供理想增值投資報酬的交易明顯減少，大型全球投資人因此不再積極參與交易，等待著市場重整。全球投資人過去經常購置的傳統型資產也失去光環，如大型、市中心的商辦及零售相關資產，因殖利率的增長無法達到潛在投資人的預期，造成買賣雙方陷入僵局，而大型住宅標的也逐漸成為亞太區域投資人偏好的資產類別。

為了尋求符合現今高利率環境下投資報酬門檻的投資標的，投資人轉向住宿類型的不動產，如集合住宅、學生公寓、銀髮住宅，以及因旅遊業持續復甦而受惠的飯店旅館，此外另類需求還包含物流、數據中心及生物科技相關產業。這些由於科技發展、人口變化及社會趨勢創造的另類需求，不易受到總體經濟波動的影響，因此頗受投資人的青睞。

轉向私募信貸之融資資金比重漸高
高利率環境不僅影響新交易案的融資，同時也影響到已購資產的再融資，可能造成一波出售潮，特別是無法或不願意調整資本結構的資產持有者。傳統銀行貸款緊縮也導致投資者的資金來源從傳統的銀行金融機構轉向私募基金及信貸，預估短期內高達58億美金的融資缺口將由私募信貸填補。

不動產永續性的實踐 對資產投資決策及價值的影響逐漸提升
調查報告指出，因應全球淨零碳排趨勢及能源效率議題，整體市場邁向零碳經濟所帶來的轉型風險，已成為影響資產估值中的重要因素。強調永續及綠建築的不動產其重要性逐步提升，反之無法達到標準的不動產將面臨市場價值減損。

普華國際不動產公司董事長劉博文表示，在亞太不動產投資環境的轉型階段，投資人正處於關鍵的十字路口，實踐永續ESG策略調整對房地產投資組合的抗跌保值至關重要；多元化的社會經濟趨勢推動投資模式的發展轉向對住宿機構、物流及資料中心的需求。

台灣不動產投資趨勢
此次亞太主要城市不動產投資前景排行榜中，台北市位居第19名，顯示國際不動產投資者對台灣市場的參與度相對較低，投資主力仍為本土法人及個人。根據普華國際不動產統計，全台2023年1至11月土地及商用不動產投資總額約新台幣2,410億元，其中工業地產最為亮眼，廠房、廠辦及工業土地交易合計突破850億，其中普華國際不動產於今年成功協助業主出售桃園觀音萬坪工業土地。

近5年全台主要工業區土地單價漲幅逾兩成以上，部分編定工業區漲幅更達四至五成。普華國際不動產公司總經理田揚名表示，觀察近期產業趨勢，廠辦市場以北部地區最為熱絡，熱區包含新北汐止及土城；廠房市場中部地區以台中與彰化詢問度最高，且年底接近傳統旺季，看好中部地區興辦工業人未來持續擴充廠房的可能性，台中工業區及彰濱工業區未來發展可期。

另外，台北市商辦市場未來5年預計新增40萬坪供給，且新商辦規畫更加著重永續及綠建築，將擴大新舊商辦軟硬體條件差距，預期未來租金將朝向M型化發展。隨綠色租賃潮興起，舊有商辦若要避免褐色折讓(Brown Discount)，需加強綠建築標章、WELL健康建築標章、碳排放及再生能源採購等認證與服務，在大量供給下能否滿足外商客戶及上市櫃租戶ESG的需求，將成為市場去化的關鍵。

劉博文表示，回顧2023年商用不動產市場中的重要買方壽險業者，因所屬金融集團的防疫保單虧損及升息影響，投資力度不如去年，近期又因總統大選接近且市場預期將進入降息循環，許多投資人仍處觀望期，但通膨持續上升，商用不動產收租相對保值、抗通膨的特性仍會吸引投資人布局，主力產業如電子、半導體及物流業的剛性需求也將持續支撐買盤。