社宅面面觀9 / 柏林社宅短缺危機 舊東德建築成新希望
都市居住壓力攀升，民眾對社會住宅需求殷切，近年政府推動的社宅已有別於早年國宅居住環境不佳、周邊複雜等負面印象，結合社福、托育與長照，型塑出另一種風貌。中央社採訪團隊從數字、住戶、官員民代、房產業、鄰居、NGO與學者等不同角度，深入6都探討社宅住戶需求，政策面相對應支持，供需端落差及抑制房價面向，提供全面性檢視與思考。同時，駐德國、法國、西班牙、瑞典記者也走訪各國社宅，分析歐洲各國以何種住房政策造福經濟弱勢族群。
（中央社記者林尚縈柏林31日專電）德國城市面臨社宅短缺問題，柏林參議院6月通過「加速建築法」草案，希望藉此提高新建社宅速度，年初總理蕭茲建議，德國應參考東德預製板建築（Plattenbau），為社宅短缺問題找解方。
「預製板建築」是東德最具代表性的建築形式。二戰後，戰時逃往鄉村的難民回流都市，滿目瘡痍的柏林迎來大量移入人口，為解決住房短缺問題，東德政府將住房權入憲，開始首都大規模集合住宅建設計劃。
4個月即可完工 每年消失5000套的東德社宅
根據德國聯邦統計局資料，70年代到1990年兩德統一短短20年間，東德政府建造超過300萬套住房，其中200萬套採取預製板建築形式，平均11層樓高的建築僅需110天即可完工。
受包浩斯（Bauhaus）現代主義風格影響，預製板建築重實用性，傳統歐洲古典建築手工慢作的繁複雕飾與華麗外觀被屏棄，建造時採工業化流程，在工廠預先生產零件、預製混凝土板作為樓面及牆體，最後再把各部件送到現場快速組裝。
兩德統一後，為減少財政負擔，德國政府低價出售東德政府所建公寓，超過百萬套住房私有化，而那些未被售出的預製板建築，成為新興自由經濟市場中最重要的社會住宅來源。為補充社宅數量，私有化之初，柏林市府也與部分業主簽訂社宅保障合約，以確保未來租金在低收入家庭可負擔的範圍。
隨保障合約到期，近10年來，越來越多舊東德公寓回歸一般租賃市場。根據柏林租套協會（Berliner Mieterverein）資料，柏林社宅從兩德統一初期的47萬套，如今只剩9萬套；住房局（Wohnungsamt）推估，柏林未來將以每年5000套的速度失去舊東德社宅。
首都居大不易 等待社宅6年的柏林住戶
9萬套柏林社宅中，1/3為公共社宅，當前以公辦民營形式，交由Gewobag、HOWOGE、WBM等6間市屬住房公司（LWU）管理。住戶安娜向中央社分享她搬入由WBM管理的社宅經驗；她說：「柏林的租屋市場非常緊張，社會住宅更是人人搶。我等目前住的公寓等了6年。」
6年前，安娜和丈夫搬到柏林，當時她正準備成為一名教師，丈夫則在一家新創公司實習，兩人年收入總和不足2.5萬歐元（約新台幣89萬元），恰符合社宅居住許可證（WBS）申請標準。
WBS（Wohnberechtigungsschein）是德國社宅居住許可證，只要收入未達一定標準即可申請，上限根據每個城市的物價與薪資水準有所不同。
以柏林為例，單身者年收入須低於1萬6800歐元，兩人家庭則要求在2萬5200歐元以下，且具本國國籍或持有超過一年居留權的居民，才符合資格。
一旦取得社宅居住許可證，租戶便可開始在租屋網站上尋找喜歡的公寓。然而，租金便宜近50%、平均每平方公尺租金只要6.5歐元的社宅，在租屋市場上是稀缺物件；因此，像安娜這樣具備資格的居民通常會直接向市屬住房公司登記，排隊等候通知。
經歷6年漫長等待，去年安娜終於收到來自WBM的看房邀請。安娜說：「WBS效期只有一年，當時我必須重新申請，才能與住房公司簽約。幸運的是，先生恰逢轉職期，加上家中多了兩名新成員，額度更寬鬆，才得以再次取得資格證明，搬進位於市中心米特區（Mitte）的公寓。」
翻轉社宅印象 政府與專家共謀解方
安娜的例子是柏林當代年輕家庭的縮影，而有更多需要被社會關注的低收入戶，面臨著更艱難的住房困境。
柏林-布蘭登堡廣播公司（RBB）日前採訪一位與兩個孩子住在腓德烈斯漢區（Friedrichshain）的母親。她說，隨著她居住15年的社宅被新業主購買，她收到了搬遷通知。
報導指出，目前約有53萬低收入者有資格獲得社宅居住許可證，但實際上僅有9萬套可用的社宅，這導致巨大供需差距，且柏林參議院（Senate of Berlin）去年決定中等收入者也可申請社宅居住許可證後，情況更加嚴峻。
為解決居住正義問題，柏林市政府同時宣布，每年透過市屬住房公司新建的2萬套公寓中，5000套必須用於社會住宅。柏林參議院今年也通過「加速建築法」（Schneller-Bauen-Gesetz）草案，希望透過簡化行政流程加速建案完工速度，研議放寬屋頂加蓋限制和建材標準等規範，以解決社宅數量萎縮問題。
包括德國總理蕭茲（Olaf Scholz）在內，不少人也將目光投向東德的預製板建築。蕭茲3月在德國建築業中央協會（ZDB）慶典上，鼓勵領域專家應對「序列與模塊化建築」具備更多信心。
萊比錫大學（Leipzig University）教授羅特曼（Oliver Rottmann）表示，許多德國人仍對來自東德的預製板建築帶有粗製濫造與貧窮的印象，建議應同時翻新舊建築，翻轉人們對社會住宅的刻板印象。
2022年，圖林根（Thüringen）啟動第一個以實現碳中和為目的的預製板建築改建計畫。使用新型熱交換系統，冬天將建築物中洗衣、洗碗機和浴缸廢水轉化為熱能，用於供暖；夏天則利用處理過的廢水澆灌外牆立面植物，降低建築溫度。
研究東德建築的學者卡登（Ben Kaden）認為：「以工業化流程生產的預製板建築，是東德欲廉價且短時間滿足大量住房需求的唯一途徑。」令人想不到的是，半個世紀後，曾被戲謔為火柴盒、俄羅斯方塊的東德社宅，也成為現代德國城市應對住房危機的靈感救星。（編輯：高照芬／陳妍君／韋樞）1130731
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