婚前買房為何讓過來人搖頭？神秘客解析不動產的人性陷阱【書摘】

（中央社網站7日電）你是買房首購族嗎？與另一半討論買房，你想過房子該算誰的嗎？房市神秘客分享過來人經驗，讓你看懂婚後再買是否比婚前進場更有保障。

原本想為愛衝一回的玫雅，在兩家備婚過程果斷聽媽媽的話停損，6個月後，她看著眼前和自己約會的新男友英凱在共識下交往，預計年底訂婚，明年再規劃結婚。只不過邁入婚姻，要解決的事不可能只有粉紅泡泡的甜蜜。

雖然英凱也認同結婚買房共組小家庭，但到底要婚前就開始看房子，有好物件就下手，還是等到婚後再來買？出資比怎麼分配，房產怎麼登記？兩人倒是還沒細細討論過。

玫雅起初對買房細節其實沒有太大的想法，「既然要結婚，這些小事好像就不需要太計較，而且現在不都是『夫妻財產共有』，最後要分，就是一人一半？」

這樣的天真卻在一次閨蜜閒聊中被提醒，「人家不是說，只有婚後買房才算是共有？而且我聽同事說，為了有安全感，她和老公買房時是登記兩個人的名字，錢各出一半，房子也登記一人一半，誰也沒占誰便宜，最公平。」

為什麼婚前進場讓過來人都搖頭？

一般來說，提到交往期間就共同買房，多數過來人的意見都是「搖頭」。原因無他，五個字：風．險．太．大．了。

怎麼說？首先，邁向婚姻路上，有很多千奇百怪的怪要打。畢竟，婚姻是兩個家庭的磨合，舉凡一方成員為某個點真的拗起來，小倆口婚前分手也不是什麼特別的事。

婚前買房的問題在於，濃情蜜意時，金錢上越是不分你我，那麼分手後找回理智時，算起帳來勢必就越難看；尤其越接近結婚前的分手，情節一定是重大到不可挽回，才能讓人斬斷情絲，既然痛定思痛，撕破臉也在所難免。

你說房子是你出錢、掛我名下的「借名登記」，我偏說這是兩人相愛時的「無償贈與」；你說這房子你也有出錢，是「合資買房」，我說這是「獨資購屋」，不然你拿出證據。但凡你的眼光不夠好，有些東西一旦沒了情義，最慘就是人財兩失。

婚前買房，婚後怎麼算？剩餘財產請求權

說了偏差值，來說點正常的狀況。如果買房後安穩結了婚，那房子算誰的？如果只算出頭期款登記者的財產，那婚後的房貸又該怎麼算？總不能他的薪水付的是「自己的」房子，我的薪水就是家用吧？

關於這個很多小家庭煩惱的問題，我們可以來講講什麼叫「夫妻剩餘財產差額分配請求權」（剩餘財產請求權）。這個專有名詞來自民法第1030-1條：法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。

特別是過去民間風俗丈夫養家、妻子家管，如果丈夫賺的錢都算自己的，對沒有工作卻對家庭犧牲奉獻的妻子十分不公平，民法為了平衡夫妻雙方在家庭中的貢獻，特別規定在婚姻中雙方各自有償取得的財產有剩餘，在離婚或因其他原因結束法定財產制時，剩得少的可以向剩得多的一方，請求差額的一半，也就是民間一般人常說的「婚後財產是一人一半」的概念。

舉例來說，玫雅和英凱訂婚後買了一棟2000萬的房子，由婆家支援400萬的頭期款，並且登記在英凱名下。那麼就算房子是先生的名字，剩下的1600萬在婚姻中給付的房貸，仍可以列入剩餘財產分配的計算項目。單就這棟房子估算，妻子也可以分配到1600萬的一半，也就是800萬元。

2000萬的房子漲成4000萬，離婚怎麼算？

有人想問，「現在房地產漲得那麼快，如果婚前2000萬的房子，婚後付完房貸時已經漲到4000萬，那麼剩餘財產請求權是依照4000萬，還是原本的2000萬去算？」實務上是認為增值的部分不用列入剩餘財產差額分配的範圍，所以依然是以2000萬的房扣掉婚前給付，再去計算。

又有人想說，「近10來年房價漲這麼快，這樣好不公平！」可是你要想，這是漲的情況，如果2000萬的房，繳完房貸時市價剩下1500萬，你希望用前者計算還是後者計算呢？是不是轉念一下，就好多了。

民法第1017條第2項也規定：夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。也就是說，就算是一方婚前全額買的房，婚後拿來出租，婚後租金收入的部分，也視為婚後財產。

說到底，種種規定其實都是希望在盡量公平的情況下，保護夫妻中弱勢的一方。關於婚前還是婚後買房，以及登記在誰名下的問題。作者覺得，能夠婚後買就不要婚前買，誰出的錢多，就登記誰的名字吧。

如果婚前雙方對錢財就各有規劃，分別財產制也是選項之一；「自己的錢自己管」，讓夫妻各自保有財產的所有權，不用押在情義上。（書摘由方智出版社授權；編輯：鄭懿君）1101207

書名：房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱
作者： 傅恪恩
出版社：方智出版社
出版日期：2021年11月

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