中國爛尾樓2 / 爛尾樓影響超預期 中國政府介入問題仍難解

（中央社記者張淑伶台北27日電）1977年出生的李先生，長期在南京從事金融業，善於投資理財，住好房、開名車，女兒唸國際學校，即使不算富豪，也絕對是中產階級的上層。但他手中打理的一些房地產公司基金，這幾年淨值下跌得厲害，讓他不得不嚴肅思考中國經濟前景的問題。

回想小時候在遼寧鐵嶺的家鄉，李先生還經歷過通電、通水的階段，那時候完全沒想到長大後可以過上這樣「高級」的生活。他自認是中共建政後最幸福的一代，政治運動結束、經濟一路向上，李先生告訴中央社記者：「我們這一代沒經歷過長期（20年左右）的經濟下沉，前期的好讓我們很樂觀，但中國房地產問題應該沒那麼容易解決。」

自2022年中，中國各地大規模爆發爛尾樓、業主倡議除非復工否則拒繳房貸以來，雖然問題仍未完全解決，但已經為中國帶來許多改變。有的改變是積極的，譬如法律上更為買房者權益考量；有些改變卻是意料之外的，譬如越來越少人想買房，房價持續下探；另外還產生了許多預期之外的問題，像是為了「保交樓」，卻可能產生更多沒賣出的房子。

爛尾樓爆發危及社會安定 法律更改保障屋主

先說法律上的變化。

針對「房子沒了，還要還貸款」的不公平情況，2023年4月，最高人民法院一則「關於商品房消費者權利保護問題的批覆」開始讓情況發生改變。

其中明確，「在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持」。

原本是抵押權最大，在最高法院作出解釋後，關於房地產糾紛的處理優先次序變成：「爛尾樓屋主的首付款債權」優於「建設工程價款」優於「銀行抵押權」。政府透過法律的方式，保障購房者的權利。

上海華夏匯鴻律所的律師王娜娜告訴中央社，高院的明確指示有助於屋主爭取權利，作為律師當然贊成，「只不過已經有點晚了，但凡有點錢的（開發商）大都挪走了，很多人還是拿不回錢。」「政策一直在打補丁，前面的人都被犧牲掉了。」

預售資金帳戶加強監管 過猶不及

此外，在爛尾樓集中爆發後，各地方政府紛紛發出公告，表示要對預售資金加強監管，避免民眾的購房款被建商挪作他用。但事情似乎總是「過猶不及」。

前述管理房地產基金經理人李先生說，開發商必須經過住建局審批才能動用帳戶，「連要付水電費的錢都取不出來」。他批評，由於監管過嚴、過於死板、監管官員的水準不高等因素，反而進一步加劇開發商的資金流動性危機。

他舉例，「強監管時，祥生地產集團帳上還有（人民幣）5億多元，但就是動不了」。對全國性地產公司來說，本來會在全國各地調度資金，但現在各地政府都不允許帳戶裡的錢出去，政策一刀切，「別人爛尾不干我的事，我這邊不能有爛尾」。

他說，通常房屋達到交付條件後，監管就結束了，但目前很多建案的情況都不是這樣。

官方似乎已經注意到這個問題。2024年6月，金融監管總局、住建部聯合印發「關於進一步發揮城市房地產融資協調機製作用 滿足房地產項目合理融資需求的通知」，內文提到要「優化預售資金管理，合理確定預售資金監管額度」。

地方政府也有動作。吉林省四平市5月下旬發布政策，提到「優化完善商品房預售資金監管」，指商品房項目建設資金緊張的，開發企業可申請提前使用監管額度內資金用於工程建設。

事在人為，中國許多政策能否落實，關鍵就在基層官員的執行。但就算監管帳戶放鬆、取錢更容易了，房企還能死而復活嗎？李先生說，他感覺企業現在是「躺了」，就算解除嚴格監管，壞的企業拿了錢想跑，好的企業也不想幹。「感覺現在大環境是穩定大於經濟發展，就算有支持政策，但老闆進取的心也沒了，可能要10年、20年才能回來。」

保交樓製造更多空屋？

財新網2023年一篇關於民營房企碧桂園的專題報導裡，曾提到碧桂園的困境之一是，現在被列為保交樓後，假設原本一個建案1000戶只賣出300戶，現在整個要建完，反而多出很多未售出的房子；而當前房市低迷，當前鼓勵買房的政策都很難奏效。

曾經在新加坡房企仁恆置地、中國華潤置地等國企工作過的一名銷售主管告訴中央社記者，她觀察上海優良建案，以前開盤當天就賣得差不多了，現在有些賣了兩三年還在賣。

中國人買房有9成都是預售。據了解，一個預售建案通常要賣到6、7成，對開發商才算有保障。但如果賣得很少，還是得建房，後續要不斷努力賣房。為了「保交樓」政策復工，對某些建案來說，是否會變成有7成的空屋要在未來幾年消化？

江蘇省一名不願具名的房地產公司總經理則透露，情況其實已經有變化。早年中國可以分批交屋，後來不行，一定要一次交完；現在因應房市危機，又回到可以部分交屋，「針對保交樓，已經賣的、蓋的那幾棟，可以先去完成交屋，不一定要整批建案全蓋完。」但這個必須經過申請，不是明面上通行的做法。

不過，他也說，有些東西很難「蓋一半」，有些社區裡的公共建設、供電系統、消防設施這些，就是必須一次做完。允許「蓋一半」也有利有弊，好處是對建商有彈性，缺點是平均完工面積的成本增加，因為要做一些未蓋的切割面處理等；蓋到一半的混凝土會粉化、鋼筋會鏽蝕，連帶有很多問題要處理。

這是否會影響使用安全和建案品質？他認為，這還是要看建商、看工程隊伍，「有責任心的會好好做」，有些還是會敷衍，尤其在工程隊沒錢可墊或沒拿到錢的情況。「保交樓的情況很難一概而論，取決於項目的銷售狀況、當地政府的態度以及配合的廠商強不強，是整體性的問題。」

當前中國房市政策重點是「去庫存」，越多沒賣出去的房子投入市場，房價就越難有起色，也越難消化庫存。

2024年5月，中國央行宣布設立人民幣3000億元（下同，約新台幣1兆3200億元）保障性住房再貸款，支持地方政府收購「已建成未出售」的商品房用作保障房。但要解決過剩庫存，這筆資金被認為遠遠不夠用，實際執行也會遇到很多問題。

白名單不是萬靈丹 銀行與政府拉鋸

政府想重建購房者信心，就要「保交房」，也就必須要讓資金斷鏈的開發商得到融資。但政府想給錢，銀行仍是主要的管道，因此有了俗稱「房地產白名單」的紓困政策，針對優質建案給予資金支持。只是，銀行壞帳率仍是經營主要考量，是否放貸的決定正與政府的要求著。

今年1月12日，住建部和國家金融監督管理總局宣布建立房地產融資協調機制，推進白名單工作。這是由地方政府針對當地建案篩選後，層層上報，之後再由官方推送給銀行，但銀行還要審批，才能決定給予融資。

當時銀行業者就表示，入圍白名單只是第一步，主要取決於金融機構的研判，接受來自銀行端更為謹慎的二次篩選，綜合考慮包括建商的還款來源及收益等因素。

還有江蘇省某一「百強縣」的台資開發商告訴記者，進入白名單不一定能拿到貸款，但台企的建案「連白名單的資格都沒有」。這個政策儘管沒有白紙黑字排除台商，但實際承辦人員表示，外資的資金流動比較方便，融資管道較多，言下之意是台資、外資不那麼需要幫助。他認為台商其實被排除在這個遊戲規則之外，「這種感覺並不好」。

今年3、4月間，「中國房地產報」有多篇報導指出，許多項目融資進展緩慢，這讓原本已經準備復工的出險建案資金鏈壓力大增。

情況確實很嚴峻。4月中旬，中國國務院副總理何立峰在爛尾樓重災區鄭州調研房地產工作，並主持召開座談會，他面色凝重表示，要健全合規房地產項目「白名單」制度，「能進盡進」、「應貸盡貸」。

截至5月17日，中國商業銀行已審批通過房地產白名單項目貸款金額為9350億元。

大家不買房 房價螺旋下降

中國爛尾樓集中爆發後，最大的影響當然是民眾失去信心、耐心，加上中國經濟復甦不如預期，更多人不願買房，房價開始下跌，越跌越不想買。已有學者指出，尤其是當房價降幅超過居民自備款比例時，存在負向反饋循環進一步強化的可能。

過去兩年，每個中國人對房價走跌都感受深刻，也許是難過於自身財富縮水，又或者是慶幸本來要買的房後來沒買。

上海媒體記者王先生2022年在臨近上海的浙江嘉興市嘉善縣看中「大眾湖濱花園」的一間房，掛牌價當時是170萬元左右。2024年3月的掛牌售價，已經到99萬元以下，兩年間就跌去了4成。「跌成這樣，反而不太想買了。」他會覺得這房子沒那麼高的價值，買了可能還要跌，說到底，「這不是我的剛需」。

創業公司總經理吳小姐在深圳和上海都有買房自住，從2020年至今，兩地房價都下跌了約3成。她認為中國房價還會跌，現在手邊就算有錢也不會想買房。她在美國洛杉磯也有房子，同時期則已經漲了4成。

吳小姐的房買在上海郊區松江，經過這一波，她說只有最好的市區地段房子不會跌價。

房市低迷，2023年，全中國商品房銷售額約11.66兆元，年減6.5%，銷售額創2016年以來新低。今年1至5月，百強房企銷售金額又年減44.3%。房企收入大降，影響所及，原本財務沒問題的企業也紛紛出現危機，地方政府的財政都受到影響。

「混沌理論」應用在中國爛尾樓上，那就是一棟棟沒錢蓋完的房子，正影響著中國人對未來的預期，加速改變房地產在中國經濟扮演的角色。代價則是：房地產硬著陸衝擊中國經濟的方方面面，影響了幾乎所有人的財富與生活。（編輯：朱建陵/張淑伶）1130627

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