會計師看時事》從高雄城中城大火 看區段徵收稅務處理原則 勤業眾信：區段徵收三大稅務處理解析

(中央社訊息服務20211117 15:12:28)高雄城中城大樓大火造成重大死傷，依據高雄市政府日前召開的記者會說明，該大樓經鑑定為危樓，將公告強制拆除，並提出「公益性跨區區段徵收」方案，擬將原址改建為公園，另擇地做為區段徵收抵價地及社宅基地。不過，有關區段徵收的程序，將徵詢住民及相關權利人的意見，進行意願調查及公聽會，經過完整的調查後，始會啟動相關重建程序。

勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師戴群倫表示，一般而言，若採重建方式辦理都市更新，「協議合建」及「權利變換」為實務上較常見的房地分配方式。不過，採「協議合建」方式下，原則上須經全體土地及合法建築物所有權人的同意才可實施；「權利變換」則應經一定比率多數的土地與合法建築物所有權人數及所有權面積的同意。或許考量城中城大樓的產權相當複雜，如果採用前述方式，可能面臨整合困難及處理程序時間拉長等因素，因而市府提出採用區段徵收方案進行。

戴群倫提到，一般來說，區段徵收範圍內被徵收的土地，私有土地所有權人可選擇依照徵收當期的市價領取現金補償地價，或是可選擇不領取現金而申請領取「抵價地」補償。所謂抵價地，是土地所有權人按照應領取的地價補償費與區段徵收補償地價總額的比率來計算應領的權利價值，再以徵收後可供建築的抵價地折算抵付。就稅務層面來說，依照現行相關法令規定，採用區段徵收方式的稅務處理原則主要如下：

首先，「土地增值稅」的部分，無論是以現金補償，或以抵價地補償，皆免徵土地增值稅。如果因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償的情況下，也免徵土地增值稅。另一方面，選擇申請領取抵價地補償的土地所有權人，於領回抵價地後第一次買賣移轉時，是按原土地所有權人實際領回抵價地的地價，做為原地價來計算漲價總數額，且可享有減徵百分之四十的土地增值稅優惠。

其次，「地價稅」的部分也有相關減免的優惠，區段徵收地區內的土地，於辦理期間致不能做原來的使用而無收益者，免徵地價稅；區段徵收完成後，地價稅減半徵收二年。所謂區段徵收完成日，原則上為土地所有權人接管土地之日起，不過，如果工程驗收在土地接管日期之後，則以工程驗收合格日為準。

最後，就「所得稅」角度來說，依照現行所得稅法第4條之5規定，被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物，免納所得稅。不過，戴群倫會計師提醒，如果土地所有權人是選擇領取抵價地作為補償的情況下，於日後出售該抵價地時，應判斷是否有課徵所得稅的問題。依照房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，因區段徵收領回的抵價地，土地取得日之認定應為所有權人原取得被徵收土地之日，也就是說，若原取得日為104年12月31日以前，則屬舊制免稅土地，無須課徵所得稅；若為105年1月1日以後取得，則適用房地合一課稅。至於土地取得成本的認定，原則上是以原取得被徵收前土地的取得成本為準，不過，徵收時已領取補償金部分之成本，應自成本中扣除。