換屋族最兩難問題：先買？先賣？ 專家解讀限貸令下的最佳時序策略

(中央社訊息服務20251201 17:16:31)近年因房市買氣與換屋需求穩定，許多有家庭或空間升級需求的換屋族，時常在「先買後賣」與「先賣後買」之間猶豫不決。隨著央行第7波信用管制上路，第2戶房貸成數及寬限期受到更多限制，換屋時序的選擇成為家庭財務規劃中的關鍵議題。

永慶房屋房產專家指出，雖然新的信用管制調降一般購屋者第2戶房貸成數，但換屋族在符合條件下，可透過與銀行簽署切結書，在18個月內售出原有住宅，即可排除「第2戶成數上限5成」以及「不得有寬限期」等兩大限制。對換屋族而言，政策並非全面緊縮，也保留一定彈性。

先買後賣：時間彈性高，但需承擔短期財務壓力

在換屋市場中，「先買後賣」因可先取得新屋、避免空窗期，一直是許多家庭首選。主要優點包括：
• 不必急著出售舊屋，議價空間較充裕
• 可先搬入新家，提升生活連續性
• 搬空後舊屋更容易展現良好賣相

不過，專家提醒，若舊屋貸款尚未結清，購買第2戶將面臨成數及利率限制，短期可能需同時負擔兩筆房貸。若家庭財務較緊縮，需審慎規劃。

先賣後買：降低資金壓力，但可能產生空窗期

採「先賣後買」的最大優勢，是可先掌握可動用資金，進而規劃新房頭期款與裝潢費用，符合名下無自住房屋民眾，也有機會申請到較佳利率條件。

然而，缺點也相當明確，若新屋尚未找到，可能必須在兩次搬遷間先行租屋，或與買方協商延後交屋。永慶房屋建議，為減少空窗期，可提前試算貸款並專注鎖定房型，以降低過渡成本。

限貸令關鍵影響一次看懂：換屋族具備例外空間

央行信用管制對一般購屋者的第2戶住宅設定以下限制：
1. 房貸成數最高五成
2. 不得申請寬限期

不過針對換屋族，政策設計仍保有彈性。若能與銀行簽署切結書，並在新屋貸款撥款後18個月內出售原有住宅，完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，即可排除上述兩項關鍵限制，減輕換屋時期的財務壓力。專家表示，這對同時有居住需求與資金考量的換屋家庭相當重要。

不同換屋情境的建議做法

專家提醒：換屋規劃須同步考量貸款、稅費與交屋時間

永慶房屋也提醒，換屋除了買賣價差及房貸規畫外，還需注意稅費、代書費、保險、搬家成本等隱藏支出。若能提前盤點財務結構、詢問銀行貸款成數、掌握市場房源，將能降低換屋過程的時間壓力與不確定性。