投資日本不動產 KPMG：留意稅務及法令議題

(中央社訊息服務20240318 16:22:52)日本社會經濟環境穩定、房地產買賣服務成熟及交易透明，其地理位置及文化與台灣相近，且又受到日圓貶值效應等因素，吸引不少投資者赴日置產，而海外置產涉及諸多專業稅務及法令知識，KPMG安侯建業於今(18)日舉辦「日本不動產配置之稅務及法令議題探討-資產傳承的智慧蓄積」研討會，匯集專家分享從台灣及日本兩地觀點切入日本不動產之稅務、法律議題，盼提供投資人全方位服務及帶領家族成員及早部署傳承規劃。

KPMG安侯建業執行長施威銘表示，日本經濟與政治相對穩定，且受到近年日幣貶值、租屋率高及放寬海外人才就業及留學政策等誘因，使得日本成為不少國人出國置產的優先選擇。然而投資充滿誘因也伴隨風險，不同投資架構、產品與各階段的取得、持有/租賃或處分時，相應的法規、稅金及近期釋出終結負利率政策的消息等都應是投資人考慮的重點。

KPMG安侯建業亞太業務發展中心日本區主持會計師友野浩司指出，2022年以來受日幣貶值影響，越來越多的海外投資人將注意力轉向日本不動產，事實上，據說在2023年超過10億日圓的日本不動產市場，海外投資人購置比例就超過四分之一以上，而在台灣不動產居高不下的情況下，更有許多台灣投資人對日本不動產產生興趣。
投資原本就伴隨相對風險，了解風險是投資的一大前提。然而對台灣投資人而言，在投資屬於海外的日本不動產時，往往缺乏對於日本不動產稅制的必要瞭解，在無法瞭解風險全貌的情況下，無法計算正確的投資回報。
日本不動產投資架構一般可區分為透過個人名義、透過台灣公司名義、以及透過日本公司名義持有等方式，在各種架構下的課稅方式不盡相同，甚至較大規模的投資，還有其他可節稅的特殊架構。此外，在持有不動產的期間內，除租金收入、資本利得以外，甚至遺產繼承申報也必須列入考量。

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻表示，近來日本不動產投資議題持續發燒，而對於住宅／不動產業界而言，利率走向無疑是投資不動產市場最大之動力及因素，由於日幣幣值走向持續處於低檔，導致日本不動產投資近年來受到許多台灣投資人之青睞，主要原因包括：兩國地理位置接近，文化相近，語言隔閡較小，方便投資人管理資產、日本法規制度完善，交易過程透明，投資風險相對較低及日本人口逐漸老化，房屋需求穩定，具有長期的投資潛力。而一般常見之海外投資不動產取得模式包括由投資人直接持有或以間接方式透過個人國內外公司（如台灣、日本或境外公司）持有，惟無論採用何種投資路徑，投資人在取得、持有及處分日本不動產時，都需留意日本當地及台灣相關稅務及法令規定。

考量由個人或透過國內外公司持有日本不動產，其目的不同，所面臨的台灣稅負效果也大不相同。此外，為能達到資產保全及永續傳承之效果，也需考量日本當地及台灣有關遺贈稅等議題。因此，建議投資人應於投資前審慎評估自身的需求及相關適法性風險，選擇最適的投資路徑，以達投資目的與最大效益。

安侯法律事務所主持律師紀天昌指出，近年因日幣續貶、價格偏低與條件寬鬆，「來來來，來日本~ 去去去，去買房~」又再次蔚為風潮。許多知名網紅分享至日本購屋之影片，亦有推波助瀾的效果。針對投資者較感興趣、有實際幫助及較易忽略的議題，包括常見購屋流程、不良或問題物件、與投資移民關連性、仲介可協助事項、當地貸款困難點、簽約及購屋時重要文件、成本費用、台日公寓大廈規約之主要差異，以及透過台灣或日本法人在日購置不動產之相關問題。日本政府對外人置產，尤其是對台灣人算是相當友善，但入境問俗日本置產也有許多眉眉角角。

東京城市房地產投資股份有限公司營業經理伍世傑指出，日本不動產自泡沫經濟崩跌，於1997年後才慢慢回升，但雷曼金融風暴以及東日本大地震等大事件衝擊下還是帶來幾次明顯跌幅，而安倍經濟的做多下開始持續復甦，加上近年日圓持續走低以及地緣政治的影響更增加了國際投資的買盤，2023年全日本商用不動產投資額更高達3兆3947億円。
投資人不分國內外依照自己的能力及需求開始進行各種產品的投資與經營，從住宅如套房、高樓住宅或透天；商業用的辦公室或店舖等大樓；甚至民宿、旅館、或度假村、大型商場的開發，日本不動產市場價格更節節升高。
投資不動產標的選擇來說，收益與增值性是很直觀的條件，但產品本身條件以及投資架構組合會產生不同的成本及稅負，對海外投資人來說匯率更是需要考量的重點，建議與專業的不動產業者以及經驗豐富的會計師、律師事務所詳細做好事前規劃以創造良好的投資效益與風險規避。