爛尾樓風波 中國學者籲檢討房產預售制

（中央社台北17日電）中國爛尾樓風暴持續發酵，當中房產的預售制成為檢討焦點。知名經濟學者任澤平近期表示，因沒有嚴格的監管保障，中國是該取消商品房預售制，不該將爛尾與風險甩給民眾與社會。

據新浪網報導，任澤平近期針對中國爛尾樓業主集體停貸事件表示，中國是時候該取消商品房預售制，因為「用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。」

他解釋，1997年當時的房改，預售制是權宜之計，當時全中國缺房子、開發商缺錢，於是借鑑香港的「賣樓花」，即商品房預售制度。

任澤平指出，當前世界不少國家存在預售制，但已開發國家一般都有嚴格的監管保障措施，否則將會觸發風險，會對購房者不公平。

任澤平進一步稱，預售制度有一定歷史階段性，現在中國住房進入存量時代，取消預售制度有助於降負債降槓桿不再把爛尾風險甩給老百姓和社會。但這同時需要房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。

至於中國的商品房預售制度哪裡出問題？根據新浪財經引述「市場資訊」報導，主要有2項。

其一為首付款的監管缺了律師第三方的監督，且購買後就要開始付貸款。

報導以香港的賣樓花作為比對，指出在香港買預售房，首先是將首款交給律師行在銀行開設的信託帳戶，律師行再根據項目進度支付定金給開發商。

香港購房者在繳完首付後，整個預售階段都不必再付款，這也不需要向銀行申請貸款，也就代表還沒有開始付分期房貸。

因此，香港的購房者僅承擔3成的爛尾風險。

但是，在中國的業主，他們買房的首付款則是直接交到了開發商在銀行開設的專項帳戶，由銀行監督使用，缺少的公正第三方如律師的監管。

此外，在中國的預售制度當中，開發商拿到預售證後，購房者就得開始辦理按揭貸款。這相當於房子沒造好，開發商就拿到了全部購房款。

於是，中國的預售屋成為購房者的「期待交易」，如果沒有完成，全部損失都會在購房者頭上。

第二為產權關係被人為扭曲，開發商太易取得土地使用權。

報導指出，中國預售制最根本的問題是，購房者全額支付的房價包含了購買土地使用權的地價。但是，直到交房拿證前，購房者沒有土地使用權的保障。

而開發商只是墊付了一筆土地出讓金，卻有土地使用權，並且將其抵押給了銀行。

報導最後點出，中國的預售機制的出發點是保證政府的土地出讓金權益，再延伸到開發商快速回籠資金，並強化了銀行的交易地位，但卻把爛尾風險扔給了購房者。（編輯：呂佳蓉/唐佩君）1110717

本網站之文字、圖片及影音，非經授權，不得轉載、公開播送或公開傳輸及利用。