不讓房東漫天開價 紐約立法管制租金調漲
以往房東可以違約轉租為由驅逐房客，公寓閒置後花錢修繕，讓房東有權大幅調漲房租。如今，這些漏洞全被新法堵住，全美最早實行房租管制的紐約進一步保障房客權益，為美國其他地區寫下範例。
文／尹俊傑 （中央社駐紐約記者）
紐約市人文薈萃、就業機會充沛，吸引大批懷抱夢想的外地人湧入。在這個人口逾850萬的大城，租屋市場向來供不應求，口袋銀兩不夠多，就只能往城市外圍尋找棲身之地，安居成了紐約客最頭痛的問題之一。
工作機會帶動住房需求 造就紐約租屋市場榮景
根據地產公司道格拉斯艾利曼（Douglas Elliman），2019年7月紐約布魯克林區每月房租中位數衝上3,000美元（約新台幣9萬1,600元），創歷史新高；曼哈頓更達3,595美元（約新台幣10萬9,760元），只比2009年2月所創歷史紀錄少100美元。
暑期通常是紐約租屋旺季，社會新鮮人開始找工作、家庭遷入為子女9月開學做準備，都使得房屋特別搶手，房租上漲不足為奇。但曼哈頓房租年增率6.5%，創四年來最大漲幅，反映時下愈來愈多人觀望房市，選擇繼續租屋，房東不必以一個月免租金等優惠吸引房客。
此外，根據紐約州勞工部數據，紐約市在截至2019年6月的一年內，增加了10萬2,400個就業機會。求職者湧入紐約帶來源源不絕的居住需求，造就租屋市場榮景。
為防止房東漫天要價、藉機驅逐房客，紐約早在1920年代便以法律規定房租調漲須「合理」，並於1943年推行房租管制制度。紐約市至今有約100萬戶公寓房租受管制，1974年前興建的大型公寓房租調整由租金管理委員會（Rent Guidelines Board）決定，房東無法任意調漲。
不過，以往法規存有若干漏洞，其中之一是屋主只要花大錢修繕，就能讓名下公寓脫離房租管制，引起房客權益維護團體不滿。
公寓房租管制永久化 廢除大幅漲租法源依據
2019年6月14日，紐約州參眾議會通過稱作《住宅穩定暨房客保護法》（Housing Stability and Tenant Protection Act）的重大改革法案，上述公寓房租管制永久化，不必每幾年就要議會重新審議；房客握有的權利增加，更容易以超收房租為由控告房東，面對房東驅逐的保護措施更加完善。
這部長達74頁的法案廢除以往每次公寓閒置屋主就可調漲房租多達20%的條文；屋主無法因房租逐年調高、超過特定門檻，就讓名下公寓脫離房租管制；花大錢修繕後的房租漲幅上限也從以往最高15%降至2%。
房東少了對新房客大幅漲租的法源依據，面對現有房客變得更有耐心，最直接影響就是房東驅逐房客案件銳減。
《華爾街日報》分析法庭資料結果顯示，上述法案通過後近五個月內，紐約市房東以欠繳房租為由驅逐房客的件數較2018年同期減少逾3萬5,000件，減幅達46%。
《住宅穩定暨房客保護法》出發點是提供房客更多法律保障，為紐約保留更多民眾負擔得起的住宅。舉例來說，以往房東可以違約轉租為由驅逐房客，公寓閒置後花錢修繕，都讓房東有權大幅調漲房租，一旦房租超過特定門檻，公寓租金不再受管制，房東便可以市價水準向新房客收租金。
如今，這些漏洞全被新法堵住，全美最早實行房租管制制度的紐約進一步保障房客權益，為美國其他地區管制房租寫下範例。
房客權益大勝利？ 地產律師憂合宜宅變少
租屋不僅是紐約客難題，也成為2020年民主黨總統初選熱門議題之一，多位選將都提出租屋政策說帖，聯邦參議員布克（Cory Booker）更提出以聯邦稅務減免幫助民眾租屋的構想。
紐約州議會通過《住宅穩定暨房客保護法》，民主黨占多數也是關鍵因素。2018年11月，民主黨在期中選舉拿下紐約州參議會多數，為10年來首見。在講究社會正義的進步主義力量壯大之際，多位民主黨議員響應房客權益維護團體訴求，提出多種租屋管理法改革方案，最終集結成單一法案。
法案通過後，紐約州長古莫（Andrew Cuomo）火速簽署，形容法案是「為房客權益邁出的重要一步」。
在光譜另一側，地產業與房東團體指出，紐約房租調漲限制增加，將影響屋主修繕房屋的意願，拉低合宜住宅品質，導致租金不受管制的公寓房租漲得更凶。
商業地產律師史坦（Joshua Stein）在《如何扼殺房市》（Howto Kill a Housing Market）文章中指出，房租漲速跟不上住宅修繕和稅務成本，紐約州新法生效後，部分房東寧願不整修、甚至讓屋況欠佳的房子空著，也不想為出租公寓多花錢。
史坦寫道，其他屋主如果也這樣精打細算，抱著空屋不出租，這部新法反而會使紐約市合宜住宅供給減少，而非增加，最後受害的將是因找不到合宜住宅而住進房租不受管制的公寓房客。
讓民眾安居樂業是不少政府施政理想，在安居不易的環境中，紐約州選擇立法保障租金受管制的公寓房客權益，令房東與地產業跳腳。在控制房租接近百年的今日，紐約仍未擺脫房東與房客權益孰輕孰重的課題，《住宅穩定暨房客保護法》究竟能否減輕紐約客住的煩惱，仍有待時間驗證。
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