房市政策衝擊！下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟

(中央社訊息服務20240926 17:54:46)

永慶最新民調
近八成消費者保守看待2024年第四季景氣

根據永慶房屋2024第四季網路會員調查，消費者對於2024年第四季國內經濟表現的看法為何(圖一)？調查結果顯示，50%消費者認為國內經濟景氣與第三季持平，變化不大，但有27%消費者看壞第四季景氣，與第三季相比，增加8個百分點，顯示有近八成消費者對經濟景氣看法漸趨「保守看待」。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，2024年通膨緩步降溫，全球經濟活動展現韌性，美國與新興國家經濟表現較佳，而台灣出口連十紅，景氣燈號呈黃紅燈，經濟景氣維持成長。不過，美國總統大選結果難料，而地緣政治風險持續，不確定性高，將影響全球經濟表現，讓消費者保守看待2024年第四季景氣。

消費者對於2024年下半年通膨看法？ 58%消費者認為通膨仍會上升

影響2024年第四季房市走向有哪些？ 通膨、房市政策、放款趨緊是關鍵
消費者對於今年下半年通膨看法為何呢(圖二)？陳賜傑說明，根據本次調查結果顯示，發現58%消費者認為下半年通膨仍會上升，顯示儘管今年央行已於3月升息半碼，然而受到電價全面調漲及外食、房租費用持續上揚，消費者認為目前台灣通膨仍未有明顯的改善。

那麼，消費者認為會影響2024第四季房市走向有那些呢(圖三)？陳賜傑表示，根據本次調查結果顯示，發現56%消費者認為影響2024年第四季房市的關鍵因素是通貨膨脹，其次則是房市政策及放款趨緊。陳賜傑補充，消費者從電價全面調漲及外食、房租價格持續上揚，就能感受到明顯的通貨膨脹，而當物價持續上漲的狀況下，房價也不易有下修空間。因此，消費者認為通膨仍是影響第四季房市最關鍵的因素。

陳賜傑指出，其次則是房市政策，本次調查在8月中旬至9月初，消費者認為政府是否釋出新一輪打炒房政策，將影響房市走向，而央行確實於第三季理監事會議宣布實施第七波選擇性信用管制，擴及族群眾多，衝擊房市交易；第三個影響房市走向的因素是放款趨緊，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫。因此，消費者普遍認為通膨、房市政策與放款趨緊是影響第四季房市走向的關鍵變數。

何時是最佳購屋時機？ 80%消費者認為在2025年以後

消費者認為何時是最佳購屋時機呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現80%消費者認為2025年以後才是最佳購屋時機，受到銀行放款緊縮影響，使部分消費者購屋態度轉趨觀望，未來可能需等銀行放款開始放寬，成數及利率回歸到消費者可負擔能力範圍內，購屋態度可能才會轉趨積極。

而屋主的售屋意願仍高，陳賜傑補充，根據調查結果顯示，51%消費者認為未來半年是最佳售屋時機，顯示屋主著眼於目前市場價格仍處相對高檔，房價要再飆漲的機會不大，再加上銀行限貸緊縮，使交易時間拉長，連帶使買氣降溫。而且，現階段政府對於房市管制的措施仍會滾動式檢討調整，在未來房市走向仍有變數的情況下，認為未來半年就是最佳售屋時機。

2024永慶前瞻
2024Q3房價漲幅已見收斂！ 七都房價漲幅介於1.6%至4.4%之間

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析：根據「政大永慶即時房價指數」顯示(圖四)，2024年第三季七都房價指數仍呈現季增的狀況，台北、台南季增率在2%以下，新北、台中則季增2%至3%，僅桃園、新竹縣市與高雄季增幅逾4%，不過，季增率已較2024Q2明顯收斂。

房貸緊縮+第七波選擇性信用管制！ 衝擊今年13萬戶預售屋交屋貸款
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，根據統計，今年1-7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，不過，在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下，拉高申貸難度，預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機。

葉凌棋補充，若以今年1-7月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元，申貸量體相當龐大。

2024房市預估
房市急凍！ 第四季創有紀錄以來最低量！

葉凌棋指出，在銀行房貸緊縮下，加上9/19央行實施第七波選擇性信用管制影響，讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多；而銀行貸款估值保守則讓貸款成數不足成交價8成，且比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。

葉凌棋說明，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比(圖五)，均有四成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，第四季房市急凍，預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。

房市政策衝擊！ 扭轉房價上漲預期 第四季市場呈現量急縮、價盤整或下修

葉凌棋說明，2024年上半年房市交易熱絡，較2023年同期成長近三成，不過，下半年受到國內銀行貸款緊縮，加上央行實施第七波選擇性信用管制，扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，成長3.6%至6.2%。