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房市政策衝擊!下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟

發稿時間:2024/09/26 17:54:46

(中央社訊息服務20240926 17:54:46)

永慶房產集團發表2024Q4房產趨勢前瞻報告,葉凌棋業務總經理指出,受銀行房貸緊縮、央行第七波選擇性信用管制,2024Q4交易量恐將創下26年來新低紀錄
永慶房產集團發表2024Q4房產趨勢前瞻報告,葉凌棋業務總經理指出,受銀行房貸緊縮、央行第七波選擇性信用管制,2024Q4交易量恐將創下26年來新低紀錄

永慶最新民調
近八成消費者保守看待2024年第四季景氣

根據永慶房屋2024第四季網路會員調查,消費者對於2024年第四季國內經濟表現的看法為何(圖一)?調查結果顯示,50%消費者認為國內經濟景氣與第三季持平,變化不大,但有27%消費者看壞第四季景氣,與第三季相比,增加8個百分點,顯示有近八成消費者對經濟景氣看法漸趨「保守看待」。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,2024年通膨緩步降溫,全球經濟活動展現韌性,美國與新興國家經濟表現較佳,而台灣出口連十紅,景氣燈號呈黃紅燈,經濟景氣維持成長。不過,美國總統大選結果難料,而地緣政治風險持續,不確定性高,將影響全球經濟表現,讓消費者保守看待2024年第四季景氣。

圖1_消費者認為2024年第四季景氣表現的看法?
圖1_消費者認為2024年第四季景氣表現的看法?

消費者對於2024年下半年通膨看法? 58%消費者認為通膨仍會上升

影響2024年第四季房市走向有哪些? 通膨、房市政策、放款趨緊是關鍵
消費者對於今年下半年通膨看法為何呢(圖二)?陳賜傑說明,根據本次調查結果顯示,發現58%消費者認為下半年通膨仍會上升,顯示儘管今年央行已於3月升息半碼,然而受到電價全面調漲及外食、房租費用持續上揚,消費者認為目前台灣通膨仍未有明顯的改善。

那麼,消費者認為會影響2024第四季房市走向有那些呢(圖三)?陳賜傑表示,根據本次調查結果顯示,發現56%消費者認為影響2024年第四季房市的關鍵因素是通貨膨脹,其次則是房市政策及放款趨緊。陳賜傑補充,消費者從電價全面調漲及外食、房租價格持續上揚,就能感受到明顯的通貨膨脹,而當物價持續上漲的狀況下,房價也不易有下修空間。因此,消費者認為通膨仍是影響第四季房市最關鍵的因素。

陳賜傑指出,其次則是房市政策,本次調查在8月中旬至9月初,消費者認為政府是否釋出新一輪打炒房政策,將影響房市走向,而央行確實於第三季理監事會議宣布實施第七波選擇性信用管制,擴及族群眾多,衝擊房市交易;第三個影響房市走向的因素是放款趨緊,8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後,房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳,銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎,放緩購屋腳步,連帶影響到房市交易明顯降溫。因此,消費者普遍認為通膨、房市政策與放款趨緊是影響第四季房市走向的關鍵變數。

圖2_消費者對於2024年下半年通膨的看法? 圖3_消費者認為影響2024年第四季房市走向的因素為何?
圖2_消費者對於2024年下半年通膨的看法? 圖3_消費者認為影響2024年第四季房市走向的因素為何?

何時是最佳購屋時機? 80%消費者認為在2025年以後

消費者認為何時是最佳購屋時機呢?陳賜傑指出,根據本次調查結果顯示,發現80%消費者認為2025年以後才是最佳購屋時機,受到銀行放款緊縮影響,使部分消費者購屋態度轉趨觀望,未來可能需等銀行放款開始放寬,成數及利率回歸到消費者可負擔能力範圍內,購屋態度可能才會轉趨積極。

而屋主的售屋意願仍高,陳賜傑補充,根據調查結果顯示,51%消費者認為未來半年是最佳售屋時機,顯示屋主著眼於目前市場價格仍處相對高檔,房價要再飆漲的機會不大,再加上銀行限貸緊縮,使交易時間拉長,連帶使買氣降溫。而且,現階段政府對於房市管制的措施仍會滾動式檢討調整,在未來房市走向仍有變數的情況下,認為未來半年就是最佳售屋時機。

2024永慶前瞻
2024Q3房價漲幅已見收斂! 七都房價漲幅介於1.6%至4.4%之間

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析:根據「政大永慶即時房價指數」顯示(圖四),2024年第三季七都房價指數仍呈現季增的狀況,台北、台南季增率在2%以下,新北、台中則季增2%至3%,僅桃園、新竹縣市與高雄季增幅逾4%,不過,季增率已較2024Q2明顯收斂。

圖4_「政大永慶即時房價指數」- 各季季增率變化
圖4_「政大永慶即時房價指數」- 各季季增率變化

房貸緊縮+第七波選擇性信用管制! 衝擊今年13萬戶預售屋交屋貸款
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,根據統計,今年1-7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶,顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮,不過,在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下,拉高申貸難度,預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口,否則恐面臨無法順利交屋的危機。

葉凌棋補充,若以今年1-7月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶,換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元,申貸量體相當龐大。

2024房市預估
房市急凍! 第四季創有紀錄以來最低量!

葉凌棋指出,在銀行房貸緊縮下,加上9/19央行實施第七波選擇性信用管制影響,讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況,即使央行並未升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多;而銀行貸款估值保守則讓貸款成數不足成交價8成,且比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右,購屋族群必須準備更多自備款才能進場,直接衝擊市場交易量。

葉凌棋說明,根據集團內部資料統計,9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比(圖五),均有四成以上的減幅,市場觀望氛圍濃厚,第四季房市急凍,預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右,較2023年同期約減少30%至40%。若進一步觀察歷年第四季交易量表現,今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量,年減幅也恐創下26年來最大。

圖5_近期政策下成屋房市指標變化
圖5_近期政策下成屋房市指標變化

房市政策衝擊! 扭轉房價上漲預期 第四季市場呈現量急縮、價盤整或下修

葉凌棋說明,2024年上半年房市交易熱絡,較2023年同期成長近三成,不過,下半年受到國內銀行貸款緊縮,加上央行實施第七波選擇性信用管制,扭轉民眾對於房價持續上漲的預期,第四季買氣急凍,價可能盤整或下修。依目前交易量推估,下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間,與2023年相比,成長3.6%至6.2%。