基金架構REITs開放在即 資誠探討機構投資人投資日本不動產規範與實務

(中央社訊息服務20240730 14:02:15)金管會近期開放不動產投資信託基金（REITs）採基金架構發行，讓業者之營運架構更具彈性，有效提升資產管理產業的競爭力，活絡我國不動產證券化市場。此外，海外不動產投資亦為目前熱門話題，尤其在日幣貶值的趨勢帶動下，國人在日本購買不動產進行投資的趨勢也日益增加。

為協助機構投資人了解透過基金架構發行REITs投資日本不動產相關規範與投資實務，資誠聯合會計師事務所日前舉辦「機構投資人投資日本不動產法律、稅務及融資策略」線上研討會，特別邀請PwC Japan金融及不動產服務資深會計師及律師分享日本不動產投資趨勢現況及相關之法律規範，並邀請中國信託銀行子行日本東京之星銀行跨境事業部代表探討機構投資人投資日本不動產融資策略。

中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會理事長劉宗聖致詞時指出，早在2019年主管機關即到日本參訪目前全球第二大的Japanese REITs市場，證基會與投信業者並於2024年6月訪問新加坡，由PwC新加坡金融服務資產管理團隊說明Singapore REITs的發展與法規。現我國《證券投資信託及顧問法》部分條文修正草案正在審議中，期許未來透過投信業者的投入，加上資誠聯合會計師事務所以其在新加坡跟日本兩個全球REITs高度發展的市場相關實務經驗，將壯大發展臺灣不動產投資信託基金市場。

PwC Japan稅理士法人金融及不動産服務部會計師高木宏於會中分享日本不動產市場現況與趨勢分析。他指出，日本目前因匯率及利率因素，商業房地產的銀行借貸成本相對低，外國投資人可以享有投資優勢。此外，近期現代化倉儲設施短缺和租金成長，顯示工業資產需求強勁，資料中心和基礎設施資產亦是受歡迎的資產類別。

PwC Japan弁護士法人律師神鳥智宏表示，日本對境外的個人或法人之不動產投資採歡迎的態度，並沒有施加特殊的限制。惟提醒相關資金進入日本時應注意外國匯率管制法規申報之規定。此外，農地和某些特殊的不動產的交易，則須經主管機關核准才能進行。神鳥智宏進一步分享外國投資人在日本投資不動產時較常見到的投資模式，並分別說明不同架構下之資本結構、對於投資人身分之法令規範要求，以及金融監管規定等之差異，並說明目前大型私募基金和歐洲保險公司在日本房地產交易中常用之投資架構。

高木宏以稅務觀點分析日本不動產投資面臨的稅負議題，透過不同投資架構會有不同的實質稅負負擔，最高稅率總計將近41.5%，而透過不同的投資架構規劃，最低平均稅率可降至約15%。另提醒若再搭配第三地租稅協定國家安排，雖可再進一步降低稅率，但需注意適用租稅協定之要求。

資誠聯合會計師事務所金融產業服務會計師陳麗媛指出，在全球所得課稅規範下，臺灣機構投資人之海外不動產收益需在台課稅，惟需注意不同投資架構下所取得收益之所得型態、金額及在海外已納稅款在我國抵減限額及納稅憑證格式等是否符合稅法規範。

陳麗媛表示，依據《證券投資信託及顧問法》部分條文修正草案，我國擬推出之不動產投資信託基金之課稅將與現行不動產證券化規定下對投資人採相同之課稅規定，惟此規範下針對源自海外利息、租賃所得、資本利得等海外收益分配，所得屬性及適用之課稅規範均與現行證券投資信託基金不相同，應特別注意。最後，陳麗媛針對不同投資渠道，說明機構投資人直接投資不動產與投資不動產投資信託基金之稅負差異影響，探討《證券投資信託及顧問法》部分條文修正草案時，可思考是否再做進一步研議。

中國信託銀行子行日本東京之星銀行跨境事業部代表執行董事常務谷村明政，以多年銀行融資實務的角度分析現行日本不動產投資市場。谷村明政指出，2024年訪日旅客已連續4個月突破300萬人，若下半年成長率維持不變，預計2024年訪日遊客將達3,500萬人，為歷史高點。除了旅客創新高外，日本央行或將終止超寬鬆政策，美國降息預期將使美日公債利差縮窄，將有望推升日圓匯率。在日幣貶值、低利率環境之市場環境下，使日本於全球不動產停滯之市場環境下逆勢成長，其中物流設施為最大投資佔比，其次為飯店及商業不動產。谷村明政並分享幾個近期日本不動產投資專案實例，做為未來投資人之參考。

資誠聯合會計師事務所金融產業服務營運長吳偉臺表示，本次「機構投資人投資日本不動產法律、稅務及融資策略」研討會，透過各領域專家說明市場動態、稅務及法規，提供給機構投資人投資日本不動產時能有更多投資架構法律及稅務觀點，並作為投資架構決策之參考。