看好不動產市場 KPMG安侯建業成立「畢馬威不動產顧問公司」四大趨勢 加速2024臺灣不動產蓬勃發展

(中央社訊息服務20240430 14:11:23)在全球經濟政治局勢不斷變化及國內產業需求增加、稅制改革的背景下，企業在策劃自用和投資型不動產時，必須考慮市場景氣、財務規劃和未來不動產發展趨勢等多方面因素，以有效管理不動產資源，為公司創造更大價值。為積極應對市場變化，KPMG安侯建業聯合會計師事務所集結不動產專家和KPMG全球服務資源，於今(30)日宣布成立「畢馬威不動產顧問股份有限公司」，提供綜合性的不動產經紀和顧問諮詢服務，並結合國際租稅、法律、財務顧問、ESG和會計諮詢資源，為企業提供最佳的市場策略和解決方案。

KPMG安侯建業主席陳俊光指出，根據2023年的全球財富報告調查結果顯示，全球總財產淨額約為460兆美元。其中，非金融資產中的不動產資產佔了約53%左右的比重，這顯示不動產投資布局和資產管理的重要性。然而，近來受到地緣政治、中美貿易戰、稅務新制以及ESG浪潮的影響，各種訊號表明，現在正是成立不動產顧問公司的最佳時機。不動產不僅提供長期穩定收益，還能夠成為資產組合中的多樣化元素。因此，許多企業機構和家族將其視為保值和增值的主要途徑。因此，KPMG安侯建業認為企業應該及時調整投資策略，保持敏銳的市場觸覺，隨時做好應對風險的準備。

KPMG安侯建業施威銘執行長指出，KPMG早在其他國家成立不動產顧問服務團隊，特別是在亞洲、澳洲和歐洲等地區，全球擁有 300 多名合作夥伴和 4,200 多名從業人員，為公私部門的不動產投資、不動產開發和資產管理行業提供服務。洞察市場變化及產業客戶需求，KPMG台灣所特別成立「畢馬威不動產顧問公司」，提供不動產投資、開發、管理、處分等方面顧問服務，並與安侯法律事務所進行策略聯盟，整合會計師、律師與不動產顧問專業人士，以實現客戶業務目標及策略。

KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正表示，整合KPMG服務資源為客戶提供最佳化資產配置及協助把關投資風險是本團隊服務的重要任務，在長期與各大商仲合作之後很高興能一起加入不動產服務行列，也期望與各大商仲繼續合作，擴大KPMG的多元服務影響力。畢馬威不動產顧問公司團隊成員服務經驗平均超過十五年，其中涵蓋不動產經紀人、不動產估價師、皇家特許測量師(RICS)證照及地政士資質的專業人員，除了可提供客戶在不動產經紀代理及諮詢顧問等面向的專業服務，也會串聯跨國會員所資源、稅務顧問、法律團隊、ESG顧問、財務顧問及會計諮詢等服務團隊，為客戶開展投資契機並於投資過程各階段嚴加控管潛在風險。未來將持續擴大本服務團隊的規模及增加服務範疇以伴隨客戶因應時局及市場帶來的商機與挑戰。

針對2024台灣不動產市場的趨勢，KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒說，在過去幾年，資產活化這個話題過去通常是國營企業的主要關注點，但近期企業客戶和家族客戶也在積極詢問關於自身持有的不動產資產活化的可能性和機會。這表明即使台灣面臨利率上升的短期壓力，房地產市場仍然展現出穩定動能。

2024台灣不動產發展趨勢要點
1. 都市更新迎來新轉折點，都更危老條例走向成關鍵。
都更三法中以民國 87 年公布實施之都市更新條例（以下簡稱都更條例）及民國 106 年公布實施之都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱危老條例）為近年主要修法對象，其中又以危老條例走向最受關注，根據內政部統計資料顯示，截止至2024年3月底危老總核定數為3541件，都更總核定數為1149件，相距達3倍之多，突顯危老條例在實際適用上之重要性。內政部曾表示危老條例不會落日，目前政策朝兩方向進行討論：一是研議延長條例適用期限，二是將危老納入都市更新條例新設之「危老專章」。至於都更條例，政府主要修正目標在於增進公私合作、簡化審議程序及協助弱勢戶等，期待能提高都更申請量並兼顧民眾權益。

林昇恒表示，最近因為天災再次引起了社會大眾對建築安全性之關注，儘管危老條例的時程獎勵即將結束，但政府為持續鼓勵都市更新，已在籌備新的獎勵辦法「預鑄工法」予以接續，預計可取得3%至5%獎勵，最晚今年底正式實施，希冀為建築業界帶來新的發展機遇，同時提升城市形象及居民生活品質。

2. 金融保險業仍為房地產交易市場主要買家，利率上升趨勢促使投資策略更加多樣化。
林昇恒表示，長期以來，金融保險業一直在房地產領域進行投資。根據2020年至2023年的分析，金融保險業的重大投資額約占整體的30%左右。然而，央行的升息提高了保險業投資房地產的最低投報率門檻，現在為2.97%，這導致近年來的投資策略開始轉向非大台北地區不動產、地上權、自用或物流類型等穩定且高收益的資產，如南山人壽2024/4/18公告以11.7億取得桃園合輝大璽萬象大樓，未來擬作自用通訊處辦公室使用，同日公告以11.8億取得台南市新市區廠辦，擬售後回租模式進行投資。
林昇恒認為，2024年金融保險業受台灣央行可能持續升息因素，對於投資買樓意願會趨於保守，另保險業者為2026年接軌IFRS17及ICS，對利率反應勢必更加敏感，投資策略調整下或許會朝流動性更高之資產進行布局。

3. 高淨值家族近年異軍崛起，交易總金額首度超車金融保險業。
去年新光一號標售案總共有6個標的，涵蓋辦公、百貨商場及酒店式公寓，最終成交總金額達到307億元。高淨值家族取得了其中的四個標的，包括新光天母傑仕堡、新光中山大樓、新光國際大樓以及新光信義華廈，合計239億元，佔整體成交額的78%。值得一提的是，取得新光國際大樓之能率集團今年再度以12.8億取得臺北市吉林路全棟商業大樓，這表明保險業在利率提高的背景下受到了限制，而高淨值家族則看好商用不動產的未來發展。

KPMG家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示，在有土斯有財的傳統觀念下，不動產一直是大家首選的投資標的，惟購置不動產除因自住、出租或投資等不同持有目的而須評估採何種相對應之個人或法人投資架構外，尚須將近年不動產稅制變革對不同持有架構下之稅負效果一併納入考量。另外置產資金可能涉及個人或法人之跨境資金流動，則可能衍生海外資金之課稅等風險評估。最後，家族資產的傳承則是讓家族永續的重要課題，如何讓家族成員未來得到穩定的保障與照顧，必須凝聚家族共識與整合各種傳承工具方能達到事半功倍之效。

4. 修法活絡REITs市場，未來不動產開發收益將走向平民化。
行政院通過「證券投資信託及顧問法」部分條文修正案，並將法案名稱改為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」。本次修法新增「不動產投資信託事業」得募資或私募不動產投資信託基金的權限，但限制不得投資住宅，並提高了罰款金額為上限1500萬。這次修法可投資於開發型不動產，如都更危老案件、促參公共建設及中央核准建設，有助於支援產業和基礎設施投資，並提供給民眾多元化的大型開發不動產投資渠道，從而活絡台灣的房地產證券化市場，意謂著未來一般民眾也可以經由投資REITs來獲得因開發不動產而帶來的收益。

KPMG安侯法律合夥律師黃沛頌表示，目前台灣上市的六檔REITs都是以信託架構發行，但因種種原因，交易量不大，流動性也較差，新草案中允許基金架構之REITs，募資可以公開募集或是私募，投資標的除了已有穩定收入者外，基金一定比率金額可以投資開發型不動產或不動產相關權利，但排除投資住宅。在基金型REITs架構下，以不動產投資信託事業為核心將能真正發揮不動產營運管理專業，權責一致，對於提升績效應有一定助益，本草案如經通過，對於建設業籌資、活化不動產及擴大民眾投資產品應有相當助益。