「北區」、「安平區」價差直逼八成 台南預售、中古屋價差大！

(中央社訊息服務20231013 17:42:36)

觀察今年1-7月六都預售屋交易市況，與去年同期相比，台南年增29.7%居六都之冠！台慶不動產依據實價登錄資訊，彙整台南市近一年預售屋交易量前十行政區，分析預售屋、中古屋價差。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，根據統計結果，台南「北區」預售屋和中古屋每坪價差高達18.7萬，等於預售屋比中古屋價格高出78%，「安平區」則以77%價差幅度緊跟在後。「善化區」的預售屋和中古屋價差幅度僅14%，差距最小。

「北區」預售、中古單坪價差幅度近八成最高！

台慶不動產台南和緯花園加盟店東楊守慎表示，「北區」因土地成本上升、鄰近台南都會區外環道路，及坐擁大型賣場、夜市，未來還有百貨公司、電影院等進駐利多加持，預售屋價格攀高。中古屋則因屋齡較大、壓低每坪單價，導致兩者的價差幅度達78%。目前預售屋每坪單價約35到42萬之間。中古屋則以屋齡40年以上公寓、15年內電梯大樓為交易主力，公寓單價約每坪10到15萬、電梯大樓則在每坪30-32萬左右。

「北區」預售屋購買族群以小家庭、通勤族為主，中古屋則是較多在地自住客。楊守慎店東進一步分析，「北區」預售屋推案分散，所以不會有新的商圈形成，因此周遭的生活機能、未來發展性與鄰近中古屋並無明顯差異。考量到每坪單價相差近20萬來看，小資、首購族若不介意屋齡，中古屋是相當經濟實惠的選擇。

需求穩定 「安平區」預售、中古屋都搶手

價差幅度居次的「安平區」以77%緊追在後，台慶不動產台南安平國平加盟店東蕭德政分析，「安平區」受益於近年交通改善、外環道路建設、五期重劃區規劃，加上周邊有工業區坐落，距離南科也不遠，讓房市需求穩定。目前預售屋市場有兩種產品較受青睞，像是每坪單價35-40萬左右的電梯大樓，吸引資金較充裕的小家庭、市府公務員進駐；另一種則是50到70坪、每坪單價50萬以上的豪宅建案，購買族群多為看中悠閒生活步調的退休族、或南科高階主管。

中古屋市場的主力則是屋齡20年以上的電梯大樓，坪數35到50坪，每坪單價約18-22萬左右，頗受在地自住客、換屋族青睞。蕭德政店東建議，安平區中古屋屋齡不算太老，相對於預售屋的高單價，中古屋價格顯得親民、相當搶手，坪數也適合小家庭置產，若有購屋總價預算上的考量，中古電梯大樓也是相當優質的選項。

「善化區」預售屋、中古屋單坪價差僅3.9萬

台慶不動產台南善化南科加盟店長謝旺瑋指出，「善化區」是較晚開發的區域，主要仰賴南科園區而發展，當地並無大型商場、購屋族群較單純，以考量就近生活的南科員工為主力，剛性需求強勁。中古屋的屋齡多落在10年內，與現在預售屋的坪數、格局基本相同，加上隸屬同樣商圈，預售屋和中古屋的價差僅3.9萬，價差不如其他區域來得大。

謝旺瑋店長補充，目前中古屋物件基本上是屋齡10年內、總價1500~1700萬的透天厝，及屋齡5年內、每坪約25~33萬的電梯大樓為主。因預售屋與中古屋各項條件相近，若自備款較少、但具備相當還款能力的首購族群，建議不妨考慮預售屋，可以降低購屋初期的經濟壓力。中古屋雖然要準備較多頭期款，但通常中古屋裝潢花費較少，交屋後即可入住，提早圓夢成家。

最後，陳金萍副理表示，因台南中古屋屋齡普遍偏老，加上近年營建成本攀升，預售屋房價易漲難跌，導致預售、中古屋價差大，但有些區域預售屋、中古屋生活機能、或未來發展性上並無明顯差別，如是預算較緊的首購、小資族，或是追求坪數較大的換屋族、小家庭，不妨選擇房價相對親民的中古屋，能用較少的購屋總價購置到符合需求的住宅，為自己省荷包！

表1、六都預售屋交易量2022、2023年1-7月統計數據

表2、台南市近一年預售屋交易量前十名行政區住宅均價