京華城案關鍵容積率、容積獎勵是什麼？建築物能蓋多高全看它

（中央社網站）前台北市長柯文哲被控於京華城案涉嫌圖利、收賄等罪，台北地方法院5日重開羈押庭，裁定柯文哲羈押禁見。此案關鍵點在民國109年起相關會議把改建案容積率提高至840%，過程中疑有市府高層交辦。建蔽率與容積率不僅牽涉建築物怎麼蓋，也會影響民眾生活與公共品質，中央社整理相關名詞帶讀者了解：

什麼是建蔽率？

建築面積÷基地面積=建蔽率

建蔽率是指建築面積占基地面積比率，目的在維持城市景觀與空間，100坪的土地如建蔽率為50％，代表只能在50坪土地上蓋房子；若無建蔽率限制，每塊土地上都蓋好蓋滿，勢必影響市容。

以台北市而言，住宅區住一的建蔽率為30%，住四為50%；商業區商一建蔽率55%，商三65%。其他不同土地使用分區的建蔽率則各有規定。

什麼是容積率？

基地內建築物的容積總樓地板面積÷基地面積=容積率

容積率與一塊土地上建物能蓋多高有關，兩塊面積相同的基地，容積率越高的土地能蓋更多樓地板面積，即更高的樓。

例如，一塊100坪的基地若建蔽率為50％，代表只有50坪土地能夠蓋房子；當容積率為200％時，代表總樓地板面積可達200坪，意即能夠蓋4層樓。

以台北市而言，住宅區住一的容積率為60%、住四為300%，商業區商一容積率360%、商三560%。其他不同土地使用分區的容積率也各有規定。

為何要規定建蔽率、容積率？

建築物建造與都市環境息息相關，土地上蓋房子的面積越大，戶外空地就會變少；樓蓋的越高，則可能擋住隔壁建築的陽光，因此就需要建蔽率與容積率來評估土地是否被超量使用。

容積獎勵是什麼？

容積獎勵是在法定容積率之外，額外給予容積率，目的包括鼓勵民眾進行危老重建、都市更新，有了容積獎勵，同一塊基地便能蓋出更多的樓地板面積。

例如，台北市都更容積獎勵評定規定，建物採屋頂平台綠化及立面方式垂直綠化，綠覆率達「台北市新建建築物綠化實施規則」等條件，容積獎勵的額度上限即為基準容積2%到4%。

「都市更新建築容積獎勵辦法」也規定，取得候選綠建築證書，鑽石級可得基準容積10％容積獎勵、黃金級則為基準容積8%獎勵，另有其他不同項目的獎勵規定。

內政部訂有都市更新建築容積獎勵辦法，各縣市政府也有自己的都更容積獎勵，並訂有上限，以台北市為例，都更容積獎勵上限為50%。另外還有各種不同類型的容積獎勵項目，如防災型都更、大眾運輸導向發展（TOD）等。中央與縣市的容積獎勵可以疊加，加總後的容獎上限，各縣市不同。

容積移轉是什麼？

容積移轉指的是指一宗土地容積移轉至其他建築土地供建築使用。送出基地指的是「可以將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地」，接受基地則是「接受容積移入的土地」。

在台北市，接受基地應有50%以上以繳納容積代金辦理，剩餘部分可透過送出未開闢之公園用地、綠地用地、廣場用地，道路用地等移入容積。此外，文化資產保存法也授權古蹟辦理容積移轉，將原先可建築總樓地板面積移至其他土地使用。

依都市計畫容積移轉實施辦法，接受基地的可移入容積，以不超過該接受基地基準容積30%為原則。以京華城改建為例，容積移轉為30%，原本容積率為560%，可獲得容積率168%。

此外，位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內的接受基地，可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積40%。

特定專用區是什麼？

依都市計畫法，都市計畫可劃定住宅、商業、工業等使用區，並視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，包括產業專用區、工商綜合專用區、科技專用區、事業專用區及其他特定專用區。

例如，敦化南北路特定專用區曾在民國84年9月間經公告實施「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」，當時市府是考量商業發展特性，針對具發展金融、辦公服務業潛力地區，通盤檢討商業區外獨立劃定使用分區。

都委會負責什麼？

依行政院「各級都市計畫委員會組織規程」，都委會職掌包括審議「都市計畫擬定變更」、「舊市區更新計畫」、「新市區建設計畫」等。

都委會主任委員由內政部、各級地方政府或鄉（鎮、市）公所首長分別兼任；其在直轄市、縣（市）政府，並得指派副首長或主管業務機關首長擔任。

以台北市都委會為例，工作內容在討論大範圍變更計畫，如先前審議南港區玉成段一小段279地號等產業生活特定專用區都市計畫、變更台北市內湖區潭美段五小段55地號部分公園用地為國小用地細部計畫案。

都審會負責什麼？

台北市政府為改善都市景觀、辦理都市設計及土地使用開發許可等審議與研究，依台北市土地使用分區管制規則規定，編列都審會設置要點。

都審會主委由台北市都市發展局局長兼任，主要業務為都市計畫說明書載明需經審查範圍、重大公共工程、公共建築都市設計審議等內容。簡言之，就是針對建案設計相關細項，如跨市民大道接線形公園天橋案、台北雙子星變更設計案。（記者：劉建邦／編輯：林傑立）1130905

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