房地合一 房仲：交易可望恢復常態

（中央社記者韋樞台北21日電）行政院會今天通過房地合一稅草案，房仲分析，未來可能出現6種現象，包括第一個使用400萬元免稅的民眾，可能出現在2022年；自住短期持有沒減免，人頭效益降低；贈與較難節稅。

房地合一行政院版定案，預計明年元旦起適用，預估99%的屋主不受影響，對市場的干擾減輕，現有大部分屋主持有滿兩年售屋按目前的申報方式報稅，稅金不會增加；短期稅率35%到45%看似很重，但房地合一稅屬所得稅，對於屋主有獲利才課稅，也比不論盈虧有銷售就課奢侈稅划算。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，按院版房地合一規劃，未來市場可能會出現 6個現象。首先是第一個適用自用 400萬元以內免稅的民眾，可能出現在2022年；由於房地合一稅對自住民眾短期交易沒有優惠減免，因此過去用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少。

第三個現象是購買預售屋的民眾，雖然購買時間是1到2年前，但登記買賣移轉的時間若在新制上路後，則交屋後再出售就得適用房地合一的新制。

第四是近年相當熱絡的贈與行為，多利用公告價格與市價的差距去節稅，但日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，將產生可觀的資本利得，贈與行為的節稅效益將大打折扣，因此還得規劃日後售屋如何節稅，才不會讓贈與效益打折扣。

第五是房地合一和舊制的申報制度相比，最大差異在於舊制土地免資本利得稅，若未來長期房價有上漲的空間，新制上路前購買，並持有超過 2年時間，出售都適用舊制，房地合一稅上路前購屋相對划算。

第六是一般住宅房價若上漲，採舊制申報較新制划算，但台北市的高級住宅則可能新制較舊制划算，主要是高級住宅的房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40%或45%的稅率，因此新制持有超過兩年房屋出售的20%或15%稅率反而划算。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，房地合一稅改草案，持有未滿1年課徵45%、1到2年內課徵35%，可抑制短期炒作投資客，預期未來房地合一上路後，中長期看來市場將以自住換屋客為主力。

對於出售自住屋獲利免稅額僅400萬元，張瀞勻認為，這對中長期持有的民眾過於嚴苛，持有多年的物件多半獲利不只400萬元，此制形同懲罰長期持有，建議再追加長期持有年限(例如15年)以上全額免稅，較能為民眾接受。

目前最重要的是，房地合一稅改盡快三讀過關，讓買賣雙方可以有所依循，訂出買屋賣屋計劃，讓不動產交易恢復常態，而非目前的停滯。1040521

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